租房市場的陷阱有多少?進入長租公寓時代，除了虛假房源、合同漏洞、克扣押金外，違規租金貸、“爆雷”等問題也讓租戶頻頻中招。

昨天，住建部等六部門印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，在房源真實性、中介禁賺差價等問題上重申，對長租公寓也有新要求：加強監管“高進低出”“長收短付”，指導設立資金監管賬戶，嚴查違規建立資金池等。業內分析，長租公寓將就此告別野蠻生長。

“禁賺差價”只針對經紀機構

“不讓賺差價了，那長租公寓過去收的差價是不是就可以退給我?”新規發布后，有租戶在社交媒體上如此反問。

《意見》要求，房地產經紀機構不得賺取住房出租差價，住房租賃合同期滿承租人和出租人續約的，不得再次收取傭金。但需要注意的是，“不得賺取住房出租差價”的規定僅適用于房地產經紀機構，也就是常說的租房中介，并不包括長租公寓等租賃企業。更通俗地說，市場上的中介僅是居間服務，租賃依然是房東和租戶簽約，中介只起到居間服務的作用;而像自如、蛋殼這樣的長租公寓是租賃企業，相當于二房東，先把房子從房東手中租來，再轉租給租戶，租戶其實是跟租賃企業簽約。

對于房地產經紀機構而言，“禁賺差價”也不是新規。2011年就發布的《房地產經紀管理辦法》已明確，房地產經紀機構和房地產經紀人員不得低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價。

但目前長租公寓企業賺的正是差價：先從房東手中以較低價格收來房源，進行簡單裝修后，再以較高價格租給租戶。這不等于長租公寓可以隨意漲價，此前多地住建部門都要求租賃企業不得哄抬租金。

嚴查資金池防“爆雷”

雖然本質上是租房，但長租公寓被調侃成“金融產品”。從去年開始，杭州等地長租公寓品牌出現了“爆雷”。

它們都走過同一條路：租賃企業先從房東手里收來房子、把房子以租金貸的形式租給租戶;金融平臺率先把租戶需要支付的租金一次性墊付給租賃企業;后續租戶不再向租賃企業付房租，而是還貸給金融平臺。

“這之間的時間差、資金差給租賃企業可乘之機。”一家倒掉的長租公寓負責人向記者形容，因為可以提前從金融平臺拿到租金，私設資金池，拼命擴張市場，搶占房源。但這筆錢本不屬于長租公寓，而是應該付給房東。只要出現市場需求減弱、金融平臺不再打款、向房東大量支付租金等情況，租賃企業就可能出現資金鏈斷裂等問題，房東、租戶全受牽連。中原地產首席分析師張大偉直言，長租公寓更大的問題是金融化帶來的資金池，轉移且隨意動用房主的預期租金，存在上下游多重糾紛的隱患。

強力監管勢在必行。相比過去住建部門單方監管，《意見》更強調了金融監管，并把銀保監會納入其中。《意見》首先拿“租賃貸款”開刀：貸款期限不得超過住房租賃合同期限，認真評估借款人的還款能力，嚴格審查貸款用途，防止住房租賃企業形成資金池、加杠桿，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。

高風險公寓面臨資金監管

兩種經營模式將面臨強監管——“高進低出”(支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金)、“長收短付”(收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期)。

正常邏輯下，租賃企業會低價收房、高價轉出，運營調整難免也會出現極少的“高進低出”。但大規模的“高進低出”暗藏隱憂。上述長租公寓負責人解釋，大規模“高進低出”其實是高于市場價地收房、搶占房源，“租戶不傻，不會高價租，于是企業為了回籠資金就不得不低價出租。這里面再配合著‘長收短付’‘資金池’‘租金貸’等操作，堪稱玩火自焚。”他說。

由于相對隱匿，這類風險難被及時發現、有力監管。但這次的《意見》中明確，相關部門將指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。

“資金監管的方式在二手房業務中已經實現，的確可以發揮很好的監管作用。”也有業內專家建議，租房業務金額小、交易頻繁，具體監管模式還應該進一步探索。(本報記者 曹政)