2019年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控基調(diào)維持“以穩(wěn)為主，一城一策”，各類政策并未顯著放松，房企銷售端和資金端壓力加大，投資規(guī)模明顯放緩，部分房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐步累積。

近日，中國(guó)指數(shù)研究院針對(duì)101家A股上市房企前三季度經(jīng)營(yíng)情況分析發(fā)現(xiàn)，2019年前三季度，A股上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均值、剔除預(yù)收賬款后的有效負(fù)債率均值、凈負(fù)債率均值分別為73.4%、67.0%、113.0%，同比分別增加0.2、0.4、3.0個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)負(fù)債水平仍處于高位。

2019年房地產(chǎn)企業(yè)整體從高杠桿、高利潤(rùn)的黃金時(shí)代，進(jìn)入“步履維艱”的白銀時(shí)代，銷售增速逐漸放緩，調(diào)控政策持續(xù)收緊，融資成本上行，導(dǎo)致房企的利潤(rùn)空間收窄，在資金面上承擔(dān)比較大的壓力。

分陣營(yíng)來(lái)看，大型房企負(fù)債水平高于行業(yè)水平，但去杠桿已有成效。其中，營(yíng)收100億以上房企資產(chǎn)負(fù)債率均值、剔除預(yù)收賬款后的有效負(fù)債率均值、凈負(fù)債率均值同比分別減少1.2、1.4、14.9個(gè)百分點(diǎn);此外，30-50億、30億以下陣營(yíng)房企三類負(fù)債率指標(biāo)均快速增長(zhǎng)，這些企業(yè)負(fù)債水平增加，資金壓力逐漸加大，其中30-50億陣營(yíng)房企凈負(fù)債率均值高達(dá)169.7%。

中指院相關(guān)分析人士分析認(rèn)為，2019年前三季度，得益于前期銷售額快速增長(zhǎng)，A股上市房企仍處于增收又增利階段，但受市場(chǎng)下行和調(diào)控不放松影響，費(fèi)用率提升、負(fù)債率升高、短期償債能力下滑。大型房企優(yōu)勢(shì)凸顯且有加強(qiáng)的趨勢(shì)，中小型房企仍將面臨一定的盈利和資金壓力，部分房企則有償債隱憂。未來(lái)，A股上市房企預(yù)計(jì)仍將加速分化，良好的現(xiàn)金流是未來(lái)中長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。

值得一提的是，前三季度房企三項(xiàng)費(fèi)用率也呈現(xiàn)整體上升的態(tài)勢(shì)。中指院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，A股上市房企三項(xiàng)費(fèi)用率均值14.9%，同比增加2.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，財(cái)務(wù)費(fèi)用率增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，銷售費(fèi)用率和管理費(fèi)用率同比分別增加0.6、0.5個(gè)百分點(diǎn)。

“A股上市房企財(cái)務(wù)成本受融資環(huán)境影響，處于上升時(shí)期，大型房企資金優(yōu)勢(shì)顯著且有加強(qiáng)的趨勢(shì)，30-50億和30億以下兩個(gè)陣營(yíng)房企財(cái)務(wù)費(fèi)用率快速上升，表明企業(yè)資金壓力正在加大”。上述分析人士指出。

針對(duì)前三季度受監(jiān)測(cè)房企三項(xiàng)費(fèi)用率上升的現(xiàn)象，該人士進(jìn)一步分析表示，通常“銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用”是房企成本的重要組成部分，在黃金時(shí)代房企傾向于通過(guò)加大杠桿，以較高的成本換取更豐厚的利潤(rùn)，但在行業(yè)增速見(jiàn)頂?shù)念A(yù)期下，利潤(rùn)空間不斷收窄，控制期間費(fèi)用的重要性更加突出，“成本至上”的概念或許逐漸被拾起。(趙語(yǔ)涵)