如今的房地產(chǎn)行業(yè)，是一筆資本生意，也是一場(chǎng)規(guī)模戰(zhàn)。“千億”對(duì)大多數(shù)企業(yè)而言，更是一道重要的門檻。踏過這道門檻，便意味著未來拿地、融資、招人都更有優(yōu)勢(shì)，綜合成本更低。這也使得略有規(guī)模的房企都在沖千億。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2018年提出了沖擊千億規(guī)模的房企多達(dá)50余家。在這個(gè)努力奔跑也可能停留在原地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不顯著的中小房企欲沖千億并非易事。在上述沖擊“千億”的企業(yè)中，2018年僅13家完成目標(biāo)。

與此同時(shí)，企業(yè)“合作開發(fā)”的后遺癥也伴隨著企業(yè)增長(zhǎng)而慢慢顯現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年30家規(guī)模超過千億的企業(yè)中，有18家的銷售權(quán)益比例在80%以下。

增收不增利、資產(chǎn)規(guī)模相對(duì)較低，合作給企業(yè)發(fā)展帶來機(jī)遇的背后，又是否“暗礁”重重?

“增收不增利” 權(quán)益銷售比例逐年下滑

在目前行業(yè)集中度不斷提升的情況下，企業(yè)間合作也越來越多。

規(guī)模房企的操盤能力和品牌影響力較強(qiáng)，往往在合作中能夠占據(jù)主導(dǎo)操盤地位，尤其是跟中小企業(yè)的合作，小股操盤也是常見，因此其流量銷售在合作的推動(dòng)下，增長(zhǎng)更加迅速，但是實(shí)際權(quán)益比例卻有下降趨勢(shì)。

平安證券發(fā)布研究報(bào)告指出，2018年A股傳統(tǒng)的四大龍頭招商、保利、萬科、金地的銷售額權(quán)益占比僅70%左右，TOP100房企銷售金額權(quán)益比自2016年的85%降至2018年的80%。

“合作開發(fā)、分?jǐn)偫麧?rùn)也導(dǎo)致企業(yè)歸母凈利潤(rùn)和總資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)跟不上其銷售發(fā)展。合作開發(fā)對(duì)營(yíng)收以及資產(chǎn)規(guī)模難形成有效支撐，或?qū)⒂绊懲饨鐚?duì)其估值及前景判斷。”克而瑞研究中心研究員房玲告訴記者，若是將千億企業(yè)的流量銷售規(guī)模排名和其營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)和總資產(chǎn)規(guī)模指標(biāo)排名進(jìn)行對(duì)比，則可以發(fā)現(xiàn)有部分房企財(cái)務(wù)指標(biāo)排名相對(duì)落后，其中有一半企業(yè)歸母凈利潤(rùn)與流量銷售排名不相稱。

以碧桂園、融創(chuàng)、新城等企業(yè)為例，上述企業(yè)在近兩年均保持相對(duì)較高的增長(zhǎng)速度，尤其是在2017年，銷售規(guī)模增速達(dá)80%以上，但權(quán)益銷售比例基本都在80%以下。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，2017年和2018年千億企業(yè)分別有17和30家，但是從營(yíng)收來看，2017年?duì)I業(yè)收入在500億以上的企業(yè)14家。

除了老牌千億企業(yè)之外，大部分近兩年新晉千億的企業(yè)，如金地、新城、旭輝等，其營(yíng)業(yè)收入和資產(chǎn)規(guī)模相對(duì)較低。

平安證券則發(fā)報(bào)認(rèn)為，憑借品牌優(yōu)勢(shì)和管理輸出，除快速提升規(guī)模外，大中型房企以較小權(quán)益投資獲取更高權(quán)益回報(bào)，利于維持較高ROE(凈資產(chǎn)收益率)水平，萬科、保利等房企ROE均保持在15%以上。

隨著樓市降溫及核心城市地價(jià)回落，預(yù)計(jì)后續(xù)主流房企權(quán)益占比將逐步回升。

分?jǐn)偝杀?流量規(guī)模大漲

前兩年，一二線城市“招拍掛”拿地的難度越來越大，開發(fā)商的土地儲(chǔ)備不斷下降。

為了得到土地參與開發(fā)，坐在競(jìng)拍臺(tái)下的房企從你爭(zhēng)我奪，慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)楸F(tuán)開發(fā)。

從零星到頻繁發(fā)生，合作開發(fā)已逐漸成為企業(yè)競(jìng)合的常態(tài)。合作模式也從初級(jí)一級(jí)土地開發(fā)直接合作模式，逐步向二級(jí)市場(chǎng)的項(xiàng)目合作和公司合營(yíng)演進(jìn)，參與企業(yè)也從弱弱聯(lián)合、強(qiáng)弱聯(lián)合走向強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

一位不愿透露姓名的房企高管告訴記者，合作開發(fā)項(xiàng)目的增加可以顯著降低拿地成本和擴(kuò)張過程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，通過合作開發(fā)不僅可以降低拿地成本，還可以有效整合項(xiàng)目資源。

“對(duì)于操盤能力強(qiáng)的房企，可以直接對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行操盤，并提高自己的品牌溢價(jià);而對(duì)于資金能力強(qiáng)的房企可以給項(xiàng)目帶來更加低的融資渠道，進(jìn)一步降低成本。”上述房企人士稱，這樣的合作可以有效進(jìn)行資源互補(bǔ)，并共同分享利潤(rùn)。

首創(chuàng)證券分析師張炬華表示，除了通過項(xiàng)目收并購獲取土地的方式外，在目前項(xiàng)目地塊總價(jià)較高、房企資金趨緊的背景下，近年來房企在招拍掛市場(chǎng)更傾向于多方合作拿地，通過合作開發(fā)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，合作開發(fā)也讓房企迅速擴(kuò)大規(guī)模。2018年，流量銷售規(guī)模達(dá)到千億的房企從17家大幅增至30家，整體規(guī)模大大提升。

究其原因，一方面源于企業(yè)自身增長(zhǎng)，另一方面則是合作撬動(dòng)的影響。

據(jù)明源地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在碧桂園2018年5500億的銷售業(yè)績(jī)，有1539億來自合作方;萬科5239億銷售額中也有1400多億來自合作方。

處在二梯隊(duì)的旭輝，2017年銷售金額沖到了1040億元，正式步入千億俱樂部，行業(yè)排名15名。但在2015年，旭輝的銷售金額僅為312.5億，排名25。短短2年間，行業(yè)排名上升了10名，也得益于旭輝靈活開放的合作策略。

掘金存量運(yùn)營(yíng)或成良方

通過大量合作可以促進(jìn)企業(yè)流量銷售規(guī)模的快速增長(zhǎng)，就企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展而言，權(quán)益比例過低，不利于企業(yè)營(yíng)業(yè)收入和總資產(chǎn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)的提升。

“財(cái)務(wù)指標(biāo)與規(guī)模指標(biāo)的差距拉大，也在一定程度上不利于資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)。”房玲表示，企業(yè)在合作擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí)，要適當(dāng)控制權(quán)益比例。

在大部分企業(yè)面臨“增收不增利”的窘境時(shí)，也有部分合作較多、增速相對(duì)較快的企業(yè)，其營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)總資產(chǎn)排名高于其銷售排名。究其原因，則是這類企業(yè)通過存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提升企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，以龍湖和金茂為例，上述兩家企業(yè)分別位列2018年房企運(yùn)營(yíng)收入榜的第9和第10位，這使得其權(quán)益雖低，營(yíng)收和總資產(chǎn)規(guī)模排名仍然能夠超過其銷售規(guī)模。

房玲稱，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量市場(chǎng)天花板臨近，房地產(chǎn)進(jìn)入了存量時(shí)代，增加存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)也將是企業(yè)發(fā)展突破的重點(diǎn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2018年，30強(qiáng)千億房企中基本都已經(jīng)布局了存量資產(chǎn)市場(chǎng)。如華潤(rùn)置地、龍湖、富力等老牌的存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，也有新城等后起之秀，也有中梁等商業(yè)新兵。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，存量市場(chǎng)無論在規(guī)模還是增速上，都呈現(xiàn)出了長(zhǎng)期上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，如何挖掘存量市場(chǎng)的價(jià)值和機(jī)會(huì)無疑成為了房企未來的新命題。未來在房企對(duì)于存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力普遍提升之后，將更好地促進(jìn)企業(yè)銷售及財(cái)務(wù)指標(biāo)的同步發(fā)展，從而有利于改善外界對(duì)企業(yè)的前景判斷。