面對去年結轉的庫存和今年新增的旺盛供應，新年伊始，各大樓盤也是拼了。眾多限房價項目在發揮價格優勢之余，開始專注市場需求。尤其是在一線城市，近100平方米的四居出現了，不能不說是在市場競爭激勵下，產品發展的一大跨步。

MINI四居變成“一步到位”新標準

太小或者功能不足的空間難以承載家的幸福。三居室曾經被很多置業專家說成是一步到位，理由是：在“房票”稀缺的時代，買房就要一步到位。而四居室則被認為是豪宅的標配、輕奢的象征。

而今，隨著“二孩時代”來臨，三代、六人組合的家庭越來越多，四居開始成為一步到位的新標準。如果沒有一步到位的財力，不斷改善的剛需們就不會停下追趕樓市的腳步。

來自貝殼研究院的調研結果顯示，目前，北京改善型換房成交占比大約為61%，首次置業群體占比為29%，改善型換房為市場成交主力。

面積不求大，功能一定要完備。這是很多改善型換房人對家的要求。

然而，一線城市面對高企的房價，要一步到位談何容易?

因為洞察到市場的這一需求，位于在戶型設計上一直精益求精的深圳，住宅均價約為46500元/平方米的龍光玖龍臺，推出102平方米和105平方米兩大主力戶型，其通過優化公攤率，提升得房率，打造四房兩廳兩衛的全生命周期大空間。這一戶型的總價約為500萬元左右。

值得一提的是，以戶型“大氣”著稱的北京，在新的市場需求下也催生這種MINI四居。春節前，樣板間剛剛開放的大興金茂悅推出了全周期的成長型戶型，104平方米四居可以同時滿足兒童成長、適老需求的設計，通過空間靈動的設計，形成社交化的生活方式。大興金茂悅均價約37000元/平方米，核算下來，總價也不過400萬元。

貝殼研究院的數據顯示，2018年，從交易占主導的二手房套總價分布看，總價700萬以下物業成交占比保持在80%以上。因此，無論是剛需，還是剛改，低總價、高使用率仍是大多數購房者的需求。

全家庭戶型有望成為新趨勢

MINI四居的好處還在于空間的靈活變換，若是兩口之家，可將多出來的房間打造為書房、休閑室、健身室;若是三代同堂，則可安放父母的愜意晚年;而二胎家庭，可以打造成兩個兒童房。由此，這樣的四居被認為是全家庭戶型。

目前，市場上出現的MINI四居都是四居兩廳兩衛，功能齊全，主臥中采用套房結構，容納獨立內嵌式衛生間，這樣可以保障主人生活的私密性。

事實上，自新一輪宏觀調控以來，在北京市場，高使用率的戶型結構已成為新特征。比如，禧瑞天著89平方米三居、和悅華錦90平米三居、中海云熙的88平方米三居。但是100平方米的四居并不多見。

對此，有業內人士分析認為，也許是受“70/90”政策限制，70%的戶型為90平方米以下中小戶型的影響，以往100平方米的四居產品在樓盤中的比例并不高，四居以上的戶型大多在130平方米以上，最小也要120平方米左右。

此外，上述業內人士認為，高低配規劃一直是北京樓盤普遍采用的方式，而四居往往被劃入高配的行列。作為高端產品的四居，如果按100平方米的標準來設計，又會太局促。

如今，隨著四居剛改需求的增加，昔日的輕奢戶型開始離購房者越來越近了。

“目前，為了避免同質化競爭，從產品上形成競爭力已經成為很多項目的共識。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍這樣認為。

尤其是隨著二孩家庭的增多，這一產品有望成為市場的一個新趨勢。尤其是在北京五環以外區域的項目，因為缺乏區域競爭優勢，則力求在產品戶型上吸引更多的購房者。

這種新興的逆天MINI四居到底什么樣?我們不妨在從北向南的一線城市搜羅一下，開開眼界。

長幼分區 高效串聯

項目：北京大興金茂悅

面積：104平方米

戶型：四居兩廳兩衛

點評：這是針對二孩時代及全家庭需求，做出的全齡規劃設計。主臥套房設計、南側兒童房、北側老人房及多功能房，滿足了全家庭不同代際的居室功能需求。四區獨立的設計理念主次臥分區，長幼分區，減少不同生活習慣的干擾。

十字核心動線規劃，高效串聯戶內各居室功能。餐客一體，處于軸線中心位置。老人房位于整體最靜謐區域，尺度寬闊，可容納雙床布置，減少老人睡眠相互干擾。不足之處是衛生間沒有做到干濕分離。

會客、家務、休息三線分離

項目：深圳龍光玖龍臺

面積：102平方米

戶型：四居兩廳兩衛

點評：該戶型會客線、家務線、休息線三線分離。客廳、餐廳采用豎廳的設計，連成一體，又獨立分區，臥室、書房與會客空間有效分隔，且廚房緊鄰入戶門，炒菜上菜一氣呵成，動靜之間互不打擾。在家中可以有孩子的嬉戲，也可以慢享靜謐。

大開間客廳連接景觀陽臺，憑欄遠眺。廚房的外接陽臺，拓展了明廚的空間視野，也讓居家生活多了一些收納空間。不足之處是餐廳空間過于局促。