近日，貝殼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在北京指出，因城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)的區(qū)域人口變動(dòng)將使得中國(guó)房地產(chǎn)有最后一波增量紅利，同時(shí)“房住不炒”將是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的政策底線。

楊現(xiàn)領(lǐng)是在參加中國(guó)發(fā)展高層論壇熱點(diǎn)前瞻沙龍期間接受記者專訪時(shí)給出了上述觀點(diǎn)。

楊現(xiàn)領(lǐng)指出，當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)化正處于快速發(fā)展期后半段，城鎮(zhèn)化率為58.5%(2017年)，略高于世界平均水平(54.8%)。高城鎮(zhèn)化率一直是發(fā)達(dá)國(guó)家的典型特征，一般在80%左右，日本高達(dá)90%以上。根據(jù)聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)，中國(guó)城鎮(zhèn)化率會(huì)在2019年達(dá)到60%，2030年達(dá)到70%。

他進(jìn)一步解釋稱，城鎮(zhèn)化率翻譯過(guò)來(lái)，2018至2030年對(duì)應(yīng)的城鎮(zhèn)人口增量超過(guò)1.9億人。2億左右的新增城鎮(zhèn)常住人口是一個(gè)巨大的增量市場(chǎng)。可以說(shuō)，2019至2030年的10年時(shí)間對(duì)于房地產(chǎn)而言是一個(gè)關(guān)鍵時(shí)段，也是中國(guó)城鎮(zhèn)化的最后一波房地產(chǎn)增量紅利。

這新增的2億城鎮(zhèn)人口將如何流動(dòng)?楊現(xiàn)領(lǐng)預(yù)計(jì)，由于不同的地理區(qū)位和發(fā)展基礎(chǔ)，地區(qū)發(fā)展不均衡是中國(guó)城鎮(zhèn)化的長(zhǎng)期特征，也是最主要的特征之一。

2000至2010年，可以說(shuō)是“一江春水向東流”，城市人口流動(dòng)的主方向?yàn)閺闹胁俊⑽鞑肯驏|部城市流動(dòng);2010至2018年的人口流向類似，還是“東邊日出西邊雨”，但東部城市人口增量有所減少，中西部城市人口有明顯的人口回流特征，人口增量分布傾向于均衡化;2019往后的10年，預(yù)計(jì)城市人口流動(dòng)將打破東西梯度格局，向區(qū)域多中心方向發(fā)展。

從政策層面來(lái)看，楊現(xiàn)領(lǐng)直言，無(wú)論今年的宏觀經(jīng)濟(jì)政策如何寬松，房地產(chǎn)領(lǐng)域都不會(huì)出現(xiàn)方向性的寬松政策，目前所談到的因城施策、長(zhǎng)效機(jī)制、地方試點(diǎn)等都是基于“房住不炒”的政策底線，而這個(gè)底線將維持十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。

“房住不炒”如何理解?在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，有三個(gè)理解維度。

一是在住房作為個(gè)人消費(fèi)品和投資品之間的平衡上，由原來(lái)的投資性需求最大限度地往消費(fèi)品的需求上轉(zhuǎn)移，也就是回歸居住的本質(zhì)。

而回歸居住的本質(zhì)，實(shí)際上就是要求土地供應(yīng)、人的需求增量、住房需求的增量以及人口的流向之間協(xié)調(diào)發(fā)展，也就是人、房、地之間達(dá)到一個(gè)匹配關(guān)系，這一點(diǎn)極為重要。

二是從地方政府和房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)上，從之前的對(duì)土地的過(guò)度依賴，開(kāi)始逐步轉(zhuǎn)向讓房地產(chǎn)回歸行業(yè)自身發(fā)展規(guī)律的軌道上。楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)：“今天我們也看到了，地方政府開(kāi)始通過(guò)更多的融資取代發(fā)債等等，但是如果房地產(chǎn)還是地方政府財(cái)政收入、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一個(gè)很重要的支柱和依賴的話，這個(gè)轉(zhuǎn)變就很難完成。”

三是從整個(gè)宏觀審慎、金融穩(wěn)定安全的角度來(lái)講，過(guò)去很長(zhǎng)時(shí)間里，土地是金融資產(chǎn)，而現(xiàn)在要從金融資產(chǎn)的回歸到土地本身，這樣一個(gè)性質(zhì)的轉(zhuǎn)變就是土地不能再作為地方政府加杠桿的一種重要方式。

“‘房住不炒’的這個(gè)底線會(huì)堅(jiān)守的，所以到今天為止，地方政府也不太可能會(huì)出現(xiàn)非常大的政策放松，這是非常明確的。”楊現(xiàn)領(lǐng)再次強(qiáng)調(diào)。