購買商業(yè)用房遭遇政策調(diào)整不能過戶，買房人李女士要求解除合同并返還定金，而賣房人張先生稱，在新政出臺(tái)后的兩個(gè)多月時(shí)間里，李女士一直堅(jiān)稱可以繼續(xù)履行合同，拖了兩個(gè)多月才要求解除合同，若退定金應(yīng)先扣除相應(yīng)損失。后李女士將張先生訴至法院，要求解除合同并返還定金30萬元。日前，海淀法院審結(jié)此案，判決雙方解除合同，張先生退還李女士24萬元定金。

遇房產(chǎn)新政要求解除合同

原告李女士訴稱，2017年3月4日，其與張先生就其名下一套商業(yè)用房簽訂房屋買賣合同及《附件》，張先生將名下的一套辦公用房出售給李女士，房屋成交總價(jià)為人民幣410萬元;《附件》約定，定金為30萬元。2017年3月9日，李女士按照合同規(guī)定支付了定金30萬元。2017年3月26日，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，李女士不符合個(gè)人購買上述房屋的條件，便與張先生協(xié)商解除合同并返還定金等相關(guān)事宜，并向張先生出示其不具有購房資格的核驗(yàn)結(jié)果，但張先生遲遲不返還定金。無奈之下，李女士兩次向張先生郵寄了《解除合同通知函》。李女士認(rèn)為由于政策原因致使無法實(shí)現(xiàn)合同目的，雙方簽訂的房屋買賣合同及《附件》應(yīng)當(dāng)于2017年3月26日解除，張先生應(yīng)返還定金30萬元。

張先生辯稱，2017年3月26日出臺(tái)限購新政后，其及時(shí)、反復(fù)與李女士確認(rèn)其是否可以繼續(xù)買房，李女士一直回答沒有問題。2017年6月11日，李女士稱，因?yàn)橘Y金來源出現(xiàn)問題，要求解除合同并退還30萬元定金。張先生先后提出幾個(gè)解決方案，李女士均不同意。張先生認(rèn)為，因李女士違約，給其造成了經(jīng)濟(jì)、精神損失，應(yīng)給予其適當(dāng)補(bǔ)償及賠償，具體包括為涉案房屋4月至7月未出租的租金損失4.4萬元、其間未另行出售導(dǎo)致房屋價(jià)值損失10萬至15萬元、因自己另行購房未及時(shí)支付購房款有可能需賠償?shù)倪`約金等，故僅同意退還定金10萬至15萬元。

被告：原告一直聲稱繼續(xù)購買

就合同后續(xù)履行情況，李女士主張，與張先生簽訂房屋買賣合同之時(shí)她名下還有一套住房，該套住房于2017年6月至7月份已出售，過戶至買方名下，并且自己在京沒有工作，因此沒有繳稅記錄。限購政策出臺(tái)后，她一直與中介公司溝通，要求解除合同退還定金，并于2017年7月10日、7月11日向張先生郵寄解除通知函，張先生亦已收到該函件。

張先生則主張，2017年6月11日之前，他一直通過中介人員詢問及催促李女士購買涉案房屋，李女士一直聲稱繼續(xù)購買。中介公司認(rèn)可張先生的說法，主張限購政策出臺(tái)后即將內(nèi)容告知買賣雙方，張先生詢問李女士就該房屋買賣合同之后如何履行，李女士6月初之前一直稱想辦法;因新政出臺(tái)，6月12日申請(qǐng)檢驗(yàn)李女士的購房資格，6月26日結(jié)果為未通過，原因?yàn)槔钆棵铝碛蟹课荩疫B續(xù)五年未繳納個(gè)人所得稅。但是李女士在6月份之前一直聲稱名下另一房屋已售出。

遲延解除有過錯(cuò) 買方擔(dān)責(zé)賠6萬

海淀法院審理后認(rèn)為，雙方均同意解除合同，故法院依法判決解除。就李女士要求退還30萬元定金的主張，雙方合同約定，若實(shí)施新的限購政策，導(dǎo)致買受人家庭不具備購房資格而無法繼續(xù)履行的，互不追究責(zé)任，已支付房款的退還由雙方另行協(xié)商;合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因任一方原因?qū)е潞贤幱谶t延履行狀態(tài)，在此期間實(shí)施新的限購政策導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

該案中定金的退還，需要參考限購新政出臺(tái)后雙方的履約行為，截至2017年6月初，李女士均未要求解除合同而稱想辦法，一直到6月至7月份才提出解除合同，其間其怠于說明己方購房資質(zhì)情況且一直告知張先生繼續(xù)購買房屋，存在一定的過錯(cuò)，因此對(duì)于張先生的損失，李女士應(yīng)予以賠償。

最后，法院判決雙方解除合同，張先生退還李女士24萬元定金。