在住房租賃市場租金總額突破萬億元，購租并舉受到政策大力推動的背景下，長租公寓市場近兩年實現爆發式增長，吸引了萬科、龍湖、遠洋等龍頭房企大手筆布局，金融機構也聞風而動，類REITs產品層出不窮。

不過，中國證券報記者日前在北京地區走訪發現，由于投資回報率低、資金回報周期長等原因，當地一些長租公寓甚至陷入“賠錢賺吆喝”的境地。

長租公寓快速發展

位于北京市酒仙橋的冠寓是龍湖地產旗下的長租公寓，開業僅有3個多月，已有不少租客入住。“我們這有400多套房，戶型在20平方米到30平方米不等，有辦公區、書廳、公共廚房、電影房、健身房等公共設施，定期舉辦住客社群活動。”一位公寓管家告訴中國證券報記者。

酒仙橋因靠近望京、798藝術區，成為長租公寓發展的“伊甸園”。近兩年，冠寓、魔方、邦舍等長租公寓品牌如雨后春筍般在此涌現，成為全國長租公寓快速發展的一個縮影。據統計，截至2017年底，北上廣深的集中式長租公寓品牌數量合計達300多個，管理房間數量超過200萬間，全國排名前30位的房企已有1/3進入長租公寓市場。

金融機構也聞風而動。2017年10月11日，國內首單長租公寓資產類REITs產品——新派公寓權益型房托資產支持專項計劃在深交所發行;2017年10月23日，國內首單央企租賃住房類REITs產品——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃收到上交所出具的《無異議函》。

“這里原來是一家快捷酒店，這兩年改造成長租公寓。”在介紹一家位于石榴莊的長租公寓時，整租物業中介李文告訴中國證券報記者，“2010年就有長租公寓，但發展一直比較緩慢，這兩年一下子爆發，整租物業做快捷酒店的少了，做長租公寓的多了不少。”鏈家研究院最新報告預計，到2025年，中國住房租賃市場租金總額將接近3萬億元，租賃人口將達2.3億人，其中北京租賃住房人口約731萬，租賃房屋數量約是300萬間，租賃缺口大約431萬間(折合220萬套)。

“三高一低”掣肘

“單獨請教練收費，但自己在這里健身并不收費，所以我幾乎天天來。”在一處長租公寓的健身房里，租客王明(化名)向中國證券報記者說到長租公寓的服務，不禁豎起了大拇指。不過，一提到房租，他忍不住搖頭。“我的房間只有20平方米，每月租金5000多元。”

即便這么高的租金，長租公寓卻仍陷入“賠錢賺吆喝”的尷尬境地。萬科A董事局主席郁亮表示，從回報率來說，公司旗下長租公寓“泊寓”能夠達到1%-2%的回報率就已經很滿意了。冠寓CEO韓石稱，龍湖集團對長租公寓業務更關注的是把產品做好，三年內不考慮盈利問題。

業內人士認為，根本原因在于當前房企旗下的長租公寓普遍的低收益、長回報周期的商業模式。“總結起來就是‘三高一低’：房價高、營建改造成本高、資金使用成本高，租金收入較低。”偉業我愛我家高級研究員孔丹對中國證券報記者表示，目前長租公寓處于全行業虧損狀態，實現盈利的屬鳳毛麟角。

一位長期從事酒店公寓管理的人士給中國證券報記者算了一筆賬：北京南四環外2000平方米的集中式公寓租金約400萬元/年，初期裝修成本約200萬-500萬元，人員成本約150萬元/年。如能夠開辟出100間房，一年租金在400萬元-800萬元上下。

鏈家研究院院長楊現領表示：“2017年出臺了各種刺激租賃供給端的政策，但需求的提升并不明顯，租購同權難落實，租金支付能力有限。2018年市場也許會有潛在風險：增量供給上去以后，需求跟不上，就會出現租金下降，空置率上升。特別是2017年在政策春風下高杠桿拿高價房的企業，承受的風險更大一些。”

供需兩端入手破局

對于長租公寓投資回報率低的問題，孔丹表示，對于長租公寓而言，相對于高昂的成本，租金收入相對偏低;而對于租戶而言，長租公寓相對于普通民宅的租金高出不少。租金高低與居民收入水平息息相關，短期內靠提高租金的方式解決這一矛盾并不現實。

業內人士指出，在租金之外，長租公寓可以通過探索“公寓+”的商業模式，以此增加盈利點。一方面，很多租戶未來有購房需求，很多房企在投資長租公寓的同時可以實現租房與購房的業務協同;另一方面，很多租戶在租房之外，有購物、餐飲、保潔等多元化需求，可以通過“公寓+”實現盈利模式拓展。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，要提高長租公寓投資回報率，需要在挖掘需求端潛力上做文章。要加強差別化營銷，形成一批穩定的高端租客。“這兩年租房需求往往難以形成高端市場，原因在于承租者往往把租房當作臨時過渡。”

同時，在長租公寓的發展規劃上，萬科計劃在2018年達到45萬間，旭輝計劃5年內達到20萬間，佳兆業計劃3年內達到10萬間。隨著規模膨脹，普華永道指出，房地產企業可以考慮采用數字化手段提高運營效率、減少人力成本，同時獲取租客信息、為后期業務盈利提供支持。其中，公寓SaaS系統在國外已經有著成熟經驗，在國內已初露端倪。

針對投資回報周期長的問題，普華永道認為，輕資產運營回款更快，回報周期平均在3年左右。在探索盈利模式過程中，房地產企業在前期可以輕重資產并舉，選擇“重資產+輕運營”的產融結合模式，并在未來視情況逐步增大重資產項目比例，以較小的投入、較低的風險，快速回收成本。