“分類調(diào)控、因城施策”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策效果正在持續(xù)顯現(xiàn)。12月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2017年11月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。統(tǒng)計(jì)顯示，全國70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體繼續(xù)保持平穩(wěn)。

  房價(jià)增幅繼續(xù)收窄

  統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從環(huán)比看，有7個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)了下降，降幅在0.1-0.3個(gè)百分點(diǎn)之間;北京、上海、鄭州和武漢4個(gè)城市房價(jià)環(huán)比持平。從同比看，有11個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降，降幅在0.2-3.2個(gè)百分點(diǎn)之間，說明這些城市新建商品住宅價(jià)格已低于去年同期水平，房價(jià)增幅繼續(xù)收窄。

  初步測(cè)算，11月一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下降0.1%和0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

  “需要注意的是，房價(jià)指數(shù)近期出現(xiàn)微妙變化，環(huán)比增幅數(shù)據(jù)略有擴(kuò)大”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，從70城房價(jià)指數(shù)環(huán)比增幅數(shù)據(jù)看，當(dāng)前價(jià)格指數(shù)為0.4%，從近期幾個(gè)月的數(shù)據(jù)可以看出，顯示出略有反彈趨勢(shì)。這表明，11月以來各大城市銷售出現(xiàn)回暖。

  據(jù)測(cè)算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)14個(gè)月回落，11月比10月分別回落0.3個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅比上月略微擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅價(jià)格同比漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)4個(gè)月回落，11月比10月分別回落0.3個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示，二手房價(jià)格同比下調(diào)的城市只有合肥、北京、上海、錦州4個(gè)城市。從二手房環(huán)比看，北京繼續(xù)領(lǐng)跌，環(huán)比下調(diào)0.5%與南京并列第一。另外海口、揚(yáng)州、上海、鄭州等11個(gè)城市環(huán)比下調(diào)，持平的有8個(gè)城市。

  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房價(jià)同比增幅繼續(xù)呈現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)，也受到了環(huán)比增幅相對(duì)小的影響，使得同比增幅數(shù)據(jù)相對(duì)來說受到了牽制。

  從一二手房的價(jià)格指數(shù)來看，呈現(xiàn)了一手房增幅大于二手房的態(tài)勢(shì)，這和年底部分城市預(yù)售證管控或有松綁有關(guān)，而二手房方面相對(duì)來說也有增幅擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，總體走勢(shì)也呈現(xiàn)統(tǒng)一趨勢(shì)。

  二三線城市回暖

  數(shù)據(jù)顯示，11月全國樓市分化加劇，一線跌幅加速，二三線城市出現(xiàn)了相比10月的環(huán)比上漲。

  11月一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下降0.1%和0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。如果將70個(gè)城市數(shù)據(jù)平均看，大部分城市房價(jià)漲幅放緩，特別是一二線城市，整體看，新建住宅平均環(huán)比上漲0.42%，同比數(shù)值5.53%，在二三線城市帶動(dòng)下，11月房價(jià)上漲相比8-10月有所上升。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，市場(chǎng)分化持續(xù)，從環(huán)比數(shù)據(jù)看一線繼續(xù)降溫，二三線城市價(jià)格出現(xiàn)上漲。主要是8-10月各地調(diào)控政策執(zhí)行較為嚴(yán)格，入市項(xiàng)目比較少，而11月部分城市入市項(xiàng)目明顯增加，特別是前期部分二三線城市供應(yīng)少，在入市增加下，市場(chǎng)活躍度提高。同時(shí)，購房者在二三線城市依然積極購房，這也是市場(chǎng)出現(xiàn)二三線再漲的原因。

  值得注意的是，環(huán)比漲幅較快的烏魯木齊、湛江、桂林、西寧、昆明、呼和浩特、大連、銀川、丹東等城市均為非調(diào)控?zé)狳c(diǎn)的二三線城市。

  有業(yè)內(nèi)人士表示，從區(qū)域上來看，部分西部地區(qū)城市的房價(jià)上漲較快，不排除未來此類城市房價(jià)管控的力度出現(xiàn)上調(diào)。

  后市走穩(wěn)

  房企當(dāng)前業(yè)績表現(xiàn)良好，令房企年底及后續(xù)降價(jià)銷售的動(dòng)力不足。但各地房地產(chǎn)政策總體上依舊保持高壓態(tài)勢(shì)，這也讓房價(jià)失去大幅上漲的空間。“房地產(chǎn)市場(chǎng)依然明顯分化，整體數(shù)據(jù)體現(xiàn)了調(diào)控下，漲幅加速放緩的趨勢(shì)，1-11月市場(chǎng)成交面積同比漲幅僅7.9%，刷新了本輪樓市從2015年以來同比漲幅低點(diǎn)，但庫存數(shù)據(jù)持續(xù)下調(diào)、企業(yè)景氣指數(shù)也依然是本輪的最高點(diǎn)。”張大偉表示。

  總體來看，2017年房地產(chǎn)銷售面積與銷售額將依然刷新歷史紀(jì)錄，房地產(chǎn)商品房銷售額將首次突破12萬億元。商品房銷售面積也將會(huì)首次突破16億平方米。從企業(yè)業(yè)績來看，雖然調(diào)控持續(xù)出臺(tái)，但房企銷售依然處于歷史的最高峰中。從目前數(shù)據(jù)看，公布銷售業(yè)績的企業(yè)2017年刷新銷售額歷史最高紀(jì)錄已成定局。11月標(biāo)桿房企已經(jīng)全面完成年度任務(wù)，基本全部超過了2016年全年。包括碧桂園、恒大、萬科等龍頭房企在內(nèi)，從已發(fā)布11月銷售業(yè)績的31家開發(fā)商來看，31家房企合計(jì)銷售額達(dá)到了37287億元，同比2016年前11個(gè)月上漲幅度高達(dá)47%。31家企業(yè)多賣了11985億元。

  年內(nèi)房企繼續(xù)積極拿地，2017年來拿地過百億元房企達(dá)到了58家，而在2016年同期只有40家過百億元，在2017年截至日前拿地200億元以上的企業(yè)有30家房企，依然在非常明顯的拿地加速過程中。

  業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來樓市調(diào)控政策內(nèi)容中主要是建立租購并舉的住房制度。鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，不僅僅是科學(xué)住房觀念的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購房需求。由此可以預(yù)見，未來樓市房價(jià)波動(dòng)空間不大。