5日，中國社會科學院發(fā)布中國住房報告(2017-2018)顯示，2018年房地產(chǎn)市場將迎來盤整期，住房價格增幅或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)下降，商品住宅銷售額增幅將明顯回落，庫存進一步下降。

  值得注意的是，2017年一二線熱點城市在嚴厲的調(diào)控措施下，樓市趨于凍結(jié)，大量房地產(chǎn)企業(yè)和投 資需求被擠向三四線城市，投機空間再度轉(zhuǎn)移。同時房企與個人資金杠桿均出現(xiàn)明顯上漲。因此，未來房地產(chǎn)市場將面臨不確定性，一方面，堅持調(diào)控措施，防止出現(xiàn)報復性反彈，另一方面，應警惕房企融資隱患和杠桿風險。

  趨勢 多數(shù)城市房價趨于平穩(wěn)

  報告指出，通過限制性政策與長效機制相結(jié)合，多數(shù)城市房價趨于平穩(wěn)。

  中國社會科學院城市與競爭力中心主任倪鵬飛表示，2017年以來住宅銷售均價漲幅一直維持在4%以下的水平。在嚴厲調(diào)控的作用下，房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢，一二線城市增幅分化下調(diào)，三四線城市分化上升。

  與一二線漲幅收窄趨勢形成明顯反差，三四線城市房價領(lǐng)漲全國。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年9月，70大中城市中三線城市新建商品住宅價格同比上漲7.4%，遠高一線城市的0.5%和二線城市的5.6%。

  以10月單月為例，大數(shù)據(jù)房價指數(shù)(同比)顯示，2017年10月，74個樣本城市中，佛山、濟南、成都、杭州、青島、廣州、西安、長沙8個城市，房價較去年同期上漲40%以上。重慶、無錫、惠州、武漢、東莞、廈門、煙臺7個城市，房價同比漲幅在20%-40%之間。而與此同時，北京、天津、合肥、上海分別累計下跌14.53%、9.8%、2.14%、0.17%。

  倪鵬飛表示，雖然伴隨著熱點城市樓市的明顯降溫以及三四線城市的升溫，樓市總體風險有所下降，但從一線城市看來，部分風險依然存在，其不確定性需高度警惕。“若房價收入比過高，存在一定泡沫風險。”

  具體來看，一線城市房價收入比依然居高不下。數(shù)據(jù)顯示，雖然全國平均房價收入比僅為7.5，總體房價收入比穩(wěn)定，但從一線城市單獨看來，其房價收入比依然高達31.3，其中，北京房價收入比更是高達41，居所有城市之首。

  “還應警惕房價報復性反彈。”倪鵬飛表示，由于城鎮(zhèn)化紅利沒有結(jié)束，總體預期沒有改變，若調(diào)控政策轉(zhuǎn)向或變化，可能導致反彈。

  倪鵬飛認為，目前一二線部分城市房價增幅下降是調(diào)控重拳下行政限制性措施的結(jié)果，非真正由市場供求機制、價格機制、競爭機制發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用下的變化。因此，若后期在一二線城市供給難以跟上，土地、財稅等制度性政策未建立的背景下，調(diào)控若放松，前期抑制房價過快上漲成效將功虧一簣，被限制性措施打壓的需求或伺機復燃，以致一二線熱點城市房價出現(xiàn)報復性增長。

  預警 房企融資風險凸顯

  倪鵬飛表示，雖然近一年來房地產(chǎn)相關(guān)資金不斷收緊，但房企各項融資規(guī)模依然高于同期，面臨資金鏈與信貸違約風險。

  報告指出，房企負債率高企，已經(jīng)達到或超過警戒水平。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，A股136家上市房企負債合計達6.04萬億元，同比增加23.21%。36家房企資產(chǎn)負債率超過80%紅線，占比近26.5%。其中，融創(chuàng)資產(chǎn)負債率高達92%，恒大、綠地、碧桂園等龍頭房企也普遍接近于90%。

  值得一提的是，上市房企有息負債也整體攀升，截至9月底，136家房企有息負債總額達2.7萬億元，較2016年的2萬億元相比，同比增幅高達37%。

  而帶來高負債的主要原因，中國住房報告課題組成員劉偉表示，一方面是房企大量購置土地，另一方面則是高杠桿并購，激進擴張。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2014年7月至2017年7月，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)并購案發(fā)生972宗，涉及并購金額高達1.17萬億元。

  “我國經(jīng)濟進入新常態(tài)以來，房企傳統(tǒng)盈利模式不可持續(xù)，因此，出于生存考慮，房企激進做大企業(yè)規(guī)模。”劉偉認為，這樣急于擴大規(guī)模，一旦銷售狀況不理想，企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻，償債能力將會失控，風險積聚。

  事實上，2018年房企迎來集中還債期，報告顯示，獲得穆迪評級的52家房企中，39家房企面臨債券到期或達到可回售期限，金額達392億美元。其中，恒大面臨到期/可回售債券總額54.56億美元，富力面臨38.95億美元，綠地、碧桂園分別面臨26.32億美元、22.55億美元。

  除負債外，信貸來源變化明顯。報告顯示，2016年9月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中個人按揭貸款增速下降迅猛，同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%，但與之相對應的是，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中國內(nèi)非金融機構(gòu)貸款增速大幅增加，同比漲幅由2016年的7.2%增加至2017年8月的38.3%。

  倪鵬飛表示，在目前房企總體負債率高企，資金集中兌付壓力加大的背景下，樓市大幅波動會影響企業(yè)資金鏈安全，進而影響金融機構(gòu)，因此，應加大對資金投向的管控，促進房企降低高杠桿資金占比。

  政策 積極完善住房租賃制度

  “本輪房價回升小周期接近尾聲。”中國社會科學院城市與競爭力中心研究員鄒琳華表示，過去一年半時間，一二線多數(shù)城市樓市在嚴厲調(diào)控下趨于凍結(jié)，大量房地產(chǎn)企業(yè)和投 資投機需求被擠向三四線城市，此前未受關(guān)注的市場經(jīng)歷了一波房價快速上漲。

  鄒琳華認為，房價的“相對洼地”已基本消失，短期內(nèi)住房市場不存在大起大落的經(jīng)濟基礎(chǔ)，首套房貸利率上升，市場實際利率也居高不下，房價快速上漲金融條件不具備。

  社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室助理研究員李超建議，2018年應繼續(xù)穩(wěn)定“控一線、穩(wěn)二線、盤活三四線”調(diào)控思路，有效預防投 資性需求跨區(qū)域輪動所引發(fā)的潛在市場風險。

  另外，李超表示，應加大限購限貸政策的區(qū)域聯(lián)動性。“在高鐵快速發(fā)展下，單個城市的限購限貸政策難以遏制擴散的投 資性購房需求，因此，在城市群之間和大區(qū)域內(nèi)部調(diào)控政策提前充分溝通，有效預防投 資性購房需求的跨區(qū)域輪動現(xiàn)象，避免區(qū)域市場的大起大落和泡沫的外延擴散。”

  倪鵬飛建議，應把持續(xù)調(diào)控融入制度和長效機制中。需要實現(xiàn)以售賣為主的住房體系轉(zhuǎn)向租售并舉體系，從以商品房為主的住房體系轉(zhuǎn)向商品保障體系并行，從以老市民為主的住房體系轉(zhuǎn)向新老市民并重體系三方面的改變。

  同時，倪鵬飛指出，應積極完善租賃住房制度、加快住房租賃立法，健全租賃住房的土地、金融、供給機制。改革金融制度體系，擴大宏觀審慎監(jiān)管的實施范圍。增加熱點居住城市土地供給，改革供地格局，形成政府、企業(yè)、集體組織等多渠道供應機制。

  “還應加快財稅體制改革，2018年將房地產(chǎn)稅納入立法議程。”倪鵬飛認為，應明確房地產(chǎn)稅時間表，給予市場明確預期，減少各方的賭博心理。