上個月，北京二手房市場成交8483套，連續(xù)第6個月跌破1萬套。多家中介機構(gòu)的測算數(shù)據(jù)顯示，今年全年北京二手房成交量或?qū)⒕S持在13萬套左右的低位，相比去年27萬套的成交量被“腰斬”的可能性極大。市場冷清的氛圍下，二手房成交價也正在回歸今年年初、去年年底的水平。

成交量連續(xù)半年跌破萬套

在業(yè)內(nèi)看來，1萬套的月成交量堪稱北京二手房市場的“分水嶺”。市場上龐大的中介機構(gòu)，以及不計其數(shù)的經(jīng)紀人都靠成交量而活——如今連續(xù)6個月跌破1萬套，市場很難養(yǎng)活這么多人了。

數(shù)據(jù)顯示，北京二手房今年前11個月已經(jīng)成交125992套。按照目前市場低迷的態(tài)勢預(yù)計，今年全年的二手房成交量將在13萬套左右。“2017年全年北京二手房交易量與去年全年27萬套的網(wǎng)簽量相比，跌幅將超過50%。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說。

從另一份數(shù)據(jù)看，市場交易的節(jié)奏依然緩慢。偉業(yè)我愛我家市場研究院的信息顯示，11月北京二手房市場上每套成交房源的平均被看次數(shù)為15.1次，環(huán)比10月增加0.95次;每位成交客戶的平均看房次數(shù)為5.62次，較10月增加0.77次。全年來看，這兩個數(shù)據(jù)目前均已達到全年最高值。

“3·17新政”之后，北京二手房市場預(yù)期出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)，市場逐步從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，每套成交房源在成交前都要經(jīng)歷多次比較，搶房、恐慌性購房的現(xiàn)象消失。胡景暉分析，目前入市的基本都是剛需人群，市場基本面也沒有改變，購房者依然很謹慎，交易需求緩慢平穩(wěn)釋放，房價依舊保持了穩(wěn)中有降的勢頭。

年底房價或?qū)⒒貧w年初水平

在今年3月開啟的“最嚴調(diào)控季”中，北京的調(diào)控力度堪稱“全國最嚴”。

中介人士也道出了目前市場的真實狀態(tài)：“3·17新政”后，購房需求減少，看房量下降，業(yè)主和購房人的心理預(yù)期發(fā)生重大變化，購房人普遍由新政前的恐慌搶購，變?yōu)橛^望等待，充分議價后才理性出手購房;業(yè)主的心態(tài)普遍由新政前的坐地起價，變?yōu)槔硇詧髢r，甚至主動降價尋求可靠買家。

從5月份開始，北京二手房成交均價已連續(xù)7個月出現(xiàn)回落，雖然11月份的房價跌幅有所收窄，但房價持續(xù)回落的趨勢依舊。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，北京整體二手房價格調(diào)整非常明顯，從4月開始到現(xiàn)在，6個月累計跌幅已經(jīng)超過15%，部分區(qū)域房源價格降幅接近20%。

也正是由于房價實質(zhì)性回落，使得部分購房人開始結(jié)束觀望，出手購房。從數(shù)據(jù)上看，近幾個月北京二手房市場實際的合同簽訂量和網(wǎng)簽量有小幅增長，但依舊處于低谷，成交量在七八千套左右。

胡景暉預(yù)計，年底北京二手房價預(yù)計將回歸到今年年初、去年年底的水平。經(jīng)過9個多月的樓市調(diào)控，一季度房價的大幅上漲，基本在5月份以來的房價回落中被消化掉。

商貸支付比創(chuàng)年內(nèi)最低

雖然近幾個月成交量依然維持在七八千套左右，但購房人的支付方式結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。來自偉業(yè)我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手住宅交易中，全款支付的比例為31.9%，商貸支付的比例為22.1%，市管公積金支付的比例為26.1%。

“使用商貸的人群比例已經(jīng)從最初的過半降到了22%，創(chuàng)下了年內(nèi)最低值。”胡景暉說，全款購房占比在6月份達到45%以后也是逐月減少，目前已減至三成。

他分析，自從北京今年大幅提高二套以及非普通住宅的首付比例、上調(diào)銀行貸款利率后，二手房交易中使用商業(yè)貸款的客戶比例就逐步下降。剩下的購房者中，經(jīng)濟實力尚可的選擇全款購買，經(jīng)濟實力較差、有公積金的就選擇公積金，還有的選擇通過其它方式籌措資金。總之，商業(yè)貸款在北京的二手房交易中已經(jīng)不再是主要支付方式。

經(jīng)歷政策調(diào)控和市場盤整之后，目前北京二手房市場已鮮有投資投機需求，市場需求以首次置業(yè)的和需要換房的人群為主。雖然交易量處于低位，交易節(jié)奏也比較緩慢，但市場更加健康、平穩(wěn)，高杠桿投資購房積累的風險大幅降低。