作為北京市利用集體建設用地建設租賃住房的第一批試點項目，海淀區唐家嶺927套集體租賃住房已于今年5月24日正式入住。

“集體租賃住房是農民集體持有的租賃產業，可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。租金將參考周邊住房租賃市場水平，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。布局上結合‘三城一區’和產業功能區，堅持毗鄰產業園區、交通樞紐和新城的原則進行布局建設。”近日，經市政府批準，市規劃國土委、市住建委聯合印發《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》。《意見》中明確，從今年起的5年里，北京將供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房。

新政

五年內年均供地200公頃

市規劃國土委相關負責人介紹，按照市委、市政府部署，北京市計劃于2017年至2021年的五年內，供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃。

目前，市規劃國土委正會同有關部門，積極推動集體租賃住房項目前期用地工作，確保完成本年度的土地供應任務。

這位負責人表示，北京市啟動1000公頃集體租賃住房用地供應，是貫徹落實中央關于“房子是用來住的、不是用來炒的”重要定位，以及《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》關于建立租購并舉住房體系、建設國際一流的和諧宜居之都的重要舉措，是加快本市房地產市場供給側結構性改革、解決區域職住平衡等問題的重要途徑。

不得對外出售或以租代售

此次兩部門發布的《意見》，對本市集體租賃住房項目的選址條件、申報主體、運營模式及申報程序等內容進行了詳細規定，明確了本市下一階段集體租賃住房工作的基本原則和政策措施。

根據《意見》，集體租賃住房項目建設應堅持四個基本原則，即：符合規劃原則、市場對接原則、只租不售原則、維護農民權益原則。集體租賃住房是農民集體持有的租賃產業，可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售，堅決杜絕變相開發建設小產權房。

《意見》要求，集體租賃住房要合理選取建設地點，促進職住平衡。在規劃上，應符合土地利用總體規劃和城鄉規劃;在配套上，要具有一定的交通等配套基礎設施和公共服務條件;在布局上，要結合“三城一區”和產業功能區，堅持毗鄰產業園區、交通樞紐和新城的原則進行布局建設;在實施上，統籌考慮村莊整治、城鄉一體化進程。

此次北京還規范了集體租賃住房項目的申報主體，原則上要以鎮級集體經濟組織為主體，統一辦理相關立項、規劃及用地等手續。有條件的村級集體經濟組織，也可作為項目申報主體。集體經濟組織以土地使用權入股與國有企業合作開發的，可以集體經濟組織為項目申報主體，也可以成立的新企業為申報主體。

根據《意見》，集體租賃住房項目的資金籌措主要包括四種模式：一是農村集體經濟組織的自有資金;二是市區住房保障專業運營機構、園區管理機構或簽約租賃的企業支付租金;三是農村集體經濟組織以建設用地的預期收益，向金融機構申請抵押貸款，獲得金融資本的支持;四是由農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營的方式，與國有企業聯合開發建設。集體經濟組織在新成立企業的持股比例不得低于51%，且應有保底分紅。

產權證不予分割辦理

《意見》對集體租賃住房的建設和運營，也詳細進行了規范。

在居住設計方面，租賃住房用地按照城鎮居住用地標準進行規劃和管理，配置必要的教育、醫療等居住公共服務設施。房屋套型結構和面積標準，可結合區域實際情況，按照市場需求，進行規劃、設計和建設，同時實施全裝修成品交房。

社會關注的租金方面，租賃住房的租金水平可統籌考慮區位、配套、市場需求等因素，并參考周邊市場物業水平，與房屋租賃市場接軌。

租期方面，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于3年。如果承租人要求承租3年或以內的，出租機構不得拒絕。

在與公租房的對接方面，集體租賃住房對接市場租戶，也鼓勵躉租作為公租房房源，面向公租房備案家庭或人才配租。

此外，為杜絕變相開發建設小產權房，《意見》在集體租賃住房的產權管理上明確規定，其不動產權利證書，包括土地使用權和房屋所有權，按項目整體核發，不予分割辦理單元產權證書。同時，權利證書還應注明：僅用于租賃住房建設和運營，未經批準，不得出讓、轉讓，不得轉租，不得出售，不得改變土地用途。

觀點

“瓦片經濟”提升為“樓宇經濟”

業內人士認為，利用集體土地建設租賃房，有利于拓寬租賃住房的建設渠道。“農村集體經濟組織利用集體土地建設租賃住房，主動成為城市建設的主體之一，增加集體土地作為生產要素參與城市建設的途徑，成為國有建設用地建設保障性住房的有益補充，有利于緩解保障性住房建設的供地壓力。”這位人士說。

同時，集體租賃房還有利于促進集體土地集約節約利用。通過集中連片的形式開發建設，在建設類型、用地規模和空間布局等方面提前做好規劃和計劃，優化用地結構和空間布局，有利于提升土地集約節約利用水平，促進用地規模化、集約化，解決城鄉結合部土地低效利用、違法建設較多和管理無序等問題。

專家認為，集體租賃房有利于促進集體產業結構優化升級。在符合規劃的前提下，由集體經濟組織利用自有集體建設用地集中建設租賃物業，在政府監管下規范有序運作，使城鄉結合部農村從無序收租的“瓦片經濟”提升為規范合法、以租賃為主的“樓宇經濟”，有利于促進農村集體產業優化升級，帶動區域經濟發展。

“另外，集體租賃房建設有利于增加改革試點農民的獲得感。農村集體經濟組織通過收取集體租賃住房的租金，獲取長遠、穩定的經營收益，讓農民和農村集體經濟組織在不喪失土地的前提下，更大程度地實現集體土地的經濟效益和社會效益，有利于保障農民的長遠生計，有利于農民實現更強的獲得感。”專家表示。

背景

北京推進集體租賃住房大事記

2011年4月

經前期調研、溝通，原北京市國土資源局向國土資源部提出利用集體土地建設公共租賃住房的試點申請。

2011年9月

國土資源部批準本市開展試點工作，本市成為全國第一個利用集體土地建設租賃住房的試點城市。

2012年2月

經市政府批準和國土資源部備案同意，本市正式啟動了第一批試點——唐家嶺地區集體土地租賃住房試點項目，標志著本市試點工作進入項目實施階段。

2014年10月

原北京市國土資源局聯合市發展改革委、原市規委、市住房城鄉建設委、市農委、市財政局、市稅務局等7個部門，印發《關于印發北京市利用農村集體土地建設租賃住房試點實施意見的通知》(京國土耕〔2014〕467號)，從指導思想、試點范圍、政策措施、組織領導等方面進行規范，為開展集體租賃住房工作提供政策保障。

至2016年底

本市已先后啟動了海淀區唐家嶺、溫泉鎮太舟塢村，朝陽區平房鄉平房村，海淀區西北旺鎮皇后店村，昌平區北七家鎮海鶄落村等4批5個試點項目，共涉及集體建設用地38公頃，可建設公共租賃住房近1.5萬套、總面積約110萬平方米的租賃住房。