10月23日，國內首單房企租賃住房REITs(房地產信托投資基金)、首單儲架發行REITs——中聯前海開源—保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃獲得上海證券交易所審核通過，開創了租賃住房資產證券化新篇章，對于加快推進租賃住房市場建設具有積極的示范效應。

黨的十九大報告指出，堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。保利住房租賃REITs由中國保利集團公司、保利房地產(集團)股份有限公司聯合中聯前源不動產基金管理有限公司共同實施，是中國保利集團全方位響應中央號召，提前布局租賃業務，加大租賃住房供應，積極開拓金融創新的重要舉措。

本單產品總規模50億元，以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產，采取儲架、分期發行機制，優先級、次級占比為9∶1，優先級證券評級AAA，次級證券不評級。

發揮央企帶頭示范作用

中國保利集團作為中央企業，在進行創新住房租賃資產證券化的實踐中體現了央企的責任擔當，在積極盤活存量房屋用于租賃、增加租賃住房有效供給等方面起到了帶頭作用。中國保利集團董事長徐念沙表示，租購并舉已成為國家重要政策，各地政府也紛紛在國土、財稅、金融等政策層面積極響應，中國保利集團圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，努力促進住房回歸居住屬性。

“保利積極開拓住房租賃市場金融創新，本項目是保利在住房租賃領域踐行央企責任的首單試水，今后會持續推進包括租賃住房在內的各業態持有型不動產REITs項目，‘REITs’將成為中國保利集團構建‘一主兩翼’地產業務布局的戰略性資本工具。”中國保利集團副總經理、保利地產董事長宋廣菊說。

證監會債券部副處長閆云松表示，借助資產證券化為企業提供創新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。本單產品的推出正當其時，既符合國家大力推進租賃住房市場建設的宏觀導向，也為資產證券化在各實體經濟領域的廣泛運用進行了新的嘗試和拓展。

上海證券交易所相關人士表示，本單產品是國內首單以房地產企業自持住房作為基礎資產的REITs，具有很好的市場示范效應。對于解決房地產企業租賃住房投資回收周期過長的后顧之憂提供了現實樣本，有望增強房地產企業加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動力，租賃住房REITs的廣泛實施也將有力助推住房租賃市場健康、快速、規模化發展。

探索房地產企業轉型路徑

在房地產行業的“存量時代”，房地產企業面臨的重大挑戰之一是從“拿地賣房”模式向“出售與持有運營并舉”的轉型。保利布局轉型較早，在租賃住房領域已建立瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌，項目布局10余城市，均分別由中國保利集團旗下租賃住房管理運營平臺“保利商業公司”“安平養老公司”負責運營。

保利在大力發展租賃住房業務的同時，也面臨轉變投融資模式的巨大挑戰。保利地產相關負責人表示，REITs是與持有運營商業模式最佳匹配的金融工具，公司已搭建了專門的REITs運作平臺——保利瑞馳(橫琴)資產管理有限公司，并擔任本單產品聯席總協調人，其優秀的資本運作能力為本單產品的順利實施提供了有力保障。

目前，保利已基本形成以房地產開發經營為主，以房地產金融和社區消費為翼的“一主兩翼”地產業務布局。將著力于以存量物業為基礎，充分發揮社區服務的物業運營、管理能力，構建租賃住房業務的利潤模式，積極利用REITs實施戰略轉型，打造開發建設—投資孵化—持有運營—成熟REITs退出的完整、閉合業務鏈條。

實現信托基金“擴募功能”

作為國內首單儲架發行的REITs，本單產品不僅對于租賃住房市場的發展具有積極意義，同時也將對國內REITs的進一步發展乃至公募REITs的推出發揮積極推動作用。

與國際成熟市場的REITs相比，除了在投資門檻、流動性方面的差異之外，國內REITs缺乏擴募機制，一定程度上制約了國內REITs“金融服務實體經濟”效用的發揮。在當前的資產證券化制度框架下，投資門檻及流動性問題尚無可行路徑，有待于公募REITs的出臺，而擴募機制問題可通過借鑒ABS現有儲架發行機制實現。本單產品中，綜合考慮到保利豐富且優質的租賃住房資源儲備，成熟的運營管理經驗，以及總協調人及計劃管理人、基金管理人等中介機構的專業性，有望通過本單產品的試點推動國內REITs市場的進一步發展。

保利住房租賃REITs的儲架發行機制，在當前的資產證券化制度框架內創設出“可以長大”的REITs，以“自下而上”的方式實現了公募REITs的擴募功能，必將對我國REITs的發展產生積極而深遠的影響。