自2016年10月房地產密集調控政策后,房企在國內通過發行債券、銀行貸款獲取融資的難度驟然加大，亦可見主力房企資金鏈尚運行良好。而當今年三季度走過，部分企業的拿地節奏有增無減。

資金回流 房企業績完成八成

作為常年坐穩行業頭把交椅的萬科，在今年前9個月時間銷售額達3961億元，賣完了去年全年的任務量。而據記者統計在已披露前三季度銷售業績的23家上市房企中，5家房企銷售額已經超過1000億元。

業績顯示，2017年，房企銷售額將是創下歷史新高的一年，30%的增長速度似乎已無太多懸念，5000億元規模的房企也將隨之誕生。截至2017年三季度末，突破千億規模的房企已達11家。其中，金地集團、華夏幸福、華潤置地是九月新晉的千億企業，業績分別達到了1023.2億元、1010.3億元和1004.1億元。

而在去年已邁入千億門檻的房企中，中海地產、金地集團、華夏幸福、華潤置地截至三季度末都已超千億，綠城中國目前離千億也只有一步之遙。除此之外，招商蛇口、新城控股、旭輝集團目前的規模都在700-800億左右，今年年底有望達到千億。

對此，中原地產首席分析師張大偉向記者表示，2017年將是房企銷售業績突破歷史的豐收年，目前來看，年度銷售目標平均完成率已經超過80%，預計大部分房企將提前1個月至2個月完成年度銷售目標。

張大偉認為，房企銷售業績豐收年的背后，是過去兩年房企可結算貨量充沛、房價盈利、項目結轉所致。目前看來，多數城市去化周期均在12個月以下，為保證規模發展，房企進入補庫存階段。

外部融資 2018還是“考試年”

為了擴大銷售規模，不少房企將銷售帶回的絕大多數現金再度用于拿地或者并購項目增加土地儲備上。據中原地產研究中心統計數據顯示，截至2017年9月底，50強房企合計拿地金額達到17711.8億元，與2016年同期相比上漲了48%。同時，今年拿地金額超過100億元的房企有49家，而2016年同期只有37家。

目前仍有一些房企在拿地時以突破上限的價格拼搶，尤其是對熱門和優質地塊，加之受調控政策的影響，房企的盈利空間勢必會縮小，資金成本逐漸增加。各種融資渠道壓力的增加，也讓很多房企的資金鏈風險逐漸積累，2018年或將迎來“考試年”。

此外，房地產信貸資金持續收緊也是市場變盤的最大變數。受惠于房價上漲所帶來的賺錢效應，以及其他投資標的匱乏，房地產市場仍是銀行信貸資金重要出口。

對此，克而瑞機構分析認為，隨著全方位無死角監管措施的落實，信貸資金池的水位逐級而下，必然將對房地產市場產生較大影響，后續置業需求將難以為繼，市場變盤風險不可不察。

本報記者 崔陸鵬 陳靜思

自有資金可滿足拿地需求

仲量聯行中國研究部負責人 周志鋒

今年，前三季度房企銷售業績超出此前預期，多數房企的銷售業績環比增長明顯，前30強房企競爭更加激烈。與2016年全年相比，TOP100房企金額集中度的增速整體高于面積集中度。金額方面，各梯隊房企集中度均呈上升趨勢。

銷售的良好態勢，使得房企的資金流更加充沛。而今年，由于一二線城市采取多項限價措施，使得房企在一二線拿地相對理性;三四線城市拿地成本相對較低，這也造成房企在今年加大補倉力度，付出資金也相對較低。在一定程度上，自有資金可滿足企業拿地需求。

此外，本著支持實體經濟的原則，對于信用評級相對較高的大型房企，銀行仍會發放貸款。今后，開發商將在一定程度上繼續依賴于銀行信貸和境內外公司債券等傳統融資渠道。與此同時，他們也將拓寬融資視野，將目光投向永久債券、信托公司、P2P借貸和眾籌融資等模式，并且與有土地儲備的企業開展合資合作等。

房企融資開啟更多渠道

世邦魏理仕華北區研究部主管 孫祖天

今年部分重點城市土地成交活躍，最重要的原因是當地政府加大土地供應，釋放前幾年被有限供應抑制的購地需求。房地產企業今年不但在土地市場表現活躍，在現有物業的收購上同樣積極。

根據世邦魏理仕的最新統計，2017年第三季度北京和上海的大宗物業投資交易中，房地產開發商分別貢獻了總投資額的45%和33%。部分原因得益于去年樓市回暖，開發商借以增加資金儲備并在今年加大投資。另外一部分原因在于開發商的融資和退出途徑日趨多元化，使開發商得以“輕資產”模式快速擴張。

盡管銀行信貸仍然是開發商最主要的融資途徑，資產擔保證券和房地產信托基金等資產證券化渠道循序漸進的發展也為開發商融資提供更多選項。此外，以保險公司和房地產私募基金為代表的機構投資者，以及寫字樓用戶企業為代表的自用型買家大規模收購現有優質物業，為開發商在開發項目后整售退出創造更有利的需求環境。

明年融資成本將繼續上升

第一太平戴維斯北京公司投資部董事 王堯

房貸利率上調、消費貸被嚴查、個人按揭購房貸款增速持續萎縮以及樓市成交下降。對開發商來說，“錢袋子”正在收縮，部分房企已經開始加大再融資力度。“錢袋子”持續收緊，并不意味著開發商融不到錢了，部分地區銀行仍可以提供開發貸。

目前，開發商債權融資成本為5-7%，信托為7%，過橋則要達到9%以上。明年，房企融資成本將進一步上升。在今年獲取土地成本沒有下降的情況下，明年房企的利潤將進一步被攤薄。海外發展也面臨成本升高的問題，就目前而言，房企想要像前幾年低成本融資幾乎不可能實現。

在融資渠道收窄的大環境下，資產證券化作為金融創新工具，在房地產企業融資發行方面具備諸多優點，拓寬了融資渠道，降低整體融資成本，提高了融資便利，是我國房地產行業發展的趨勢所在，同時助推房企由重資產向輕資產模式轉變。