泰禾收購(gòu)的存量物業(yè)已變身金尊府亮相。

隨著一、二線城市拿地門(mén)檻的不斷增高，現(xiàn)有存量房成為房企眼中的新“獵物”。或通過(guò)收購(gòu)，或通過(guò)簽訂長(zhǎng)期租約的方式，獲取存量物業(yè)。在進(jìn)行升級(jí)改造后，以出售、長(zhǎng)租公寓出租、創(chuàng)客空間、寫(xiě)字樓出租等不同的方式，全新呈現(xiàn)。

存量房市場(chǎng)亟待挖掘

城市存量資產(chǎn)改造與運(yùn)營(yíng)，已是大城市應(yīng)對(duì)新增可供開(kāi)發(fā)土地萎縮、土地價(jià)格高企、房地產(chǎn)發(fā)展商獲取土地困難、競(jìng)爭(zhēng)激烈，但城市又有更新改造需求要面臨的發(fā)展課題。

北京萬(wàn)科正在實(shí)施的“曼哈頓計(jì)劃”，具體就是北京萬(wàn)科會(huì)收購(gòu)一些北京的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，然后進(jìn)行改造提升，重新推出適應(yīng)城市規(guī)劃與客戶(hù)需求的產(chǎn)品。

去年12月，泰禾11.83億元購(gòu)買(mǎi)了北京東四環(huán)的輝盛庭國(guó)際公寓，首次進(jìn)入存量房市場(chǎng)。今年，泰禾在城市存量房領(lǐng)域頻頻出手。

3月，泰禾以10.1億元收購(gòu)濟(jì)南東都國(guó)際項(xiàng)目;8月，泰禾以8.14億元收購(gòu)天津盛捷友誼服務(wù)公寓。

首開(kāi)地產(chǎn)則圍繞主業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，積極盤(pán)活存量資源，把以前的低端業(yè)態(tài)，通過(guò)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，提升為新型的、符合首都功能定位的業(yè)態(tài)。協(xié)同創(chuàng)新空間就是首開(kāi)地產(chǎn)整合優(yōu)質(zhì)資源，盤(pán)活存量資產(chǎn)，依托空間運(yùn)營(yíng)建構(gòu)全新商業(yè)模式的重要嘗試。

事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商將視線轉(zhuǎn)移至存量物業(yè)，不僅能夠盤(pán)活存量物業(yè)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，還有助于解決城市更新問(wèn)題。

模式 1 長(zhǎng)租公寓成新風(fēng)口

近年來(lái)興起的長(zhǎng)租公寓成為房企獲得存量物業(yè)后，重新將其包裝入市的一個(gè)新方向。包括萬(wàn)科、龍湖、石榴集團(tuán)等多個(gè)房企均已涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。

以萬(wàn)科為例，泊寓是其長(zhǎng)租公寓品牌，是萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮口中未來(lái)萬(wàn)科需重點(diǎn)拓展的業(yè)務(wù)。目前，萬(wàn)科泊寓在全國(guó)拿下的公寓房源已超過(guò)6萬(wàn)間，預(yù)計(jì)年底將完成簽約10萬(wàn)間的規(guī)模。龍湖披露，長(zhǎng)租公寓冠寓業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)于今年底開(kāi)業(yè)房間數(shù)達(dá)1.5萬(wàn)間以上，2020年租金目標(biāo)20億元。

房企在與物業(yè)一方簽訂了長(zhǎng)期托管協(xié)議后，不但會(huì)對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行改造，還會(huì)對(duì)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、生活環(huán)境進(jìn)行全面提升，并植入物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、社區(qū)商業(yè)等運(yùn)營(yíng)內(nèi)容。雖然目前大量房企及市場(chǎng)資本涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，使其一時(shí)間呈現(xiàn)熱鬧局面，但長(zhǎng)租公寓的拿房成本高，運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)度要求高，租金回報(bào)率低，回報(bào)周期長(zhǎng)，是運(yùn)營(yíng)商們面臨的普遍問(wèn)題。

模式 2 改商場(chǎng)為寫(xiě)字樓

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入資產(chǎn)存量時(shí)代，來(lái)自明源地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，目前，我國(guó)有超過(guò)6600萬(wàn)平方米的存量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)待盤(pán)活，甚至有些商業(yè)空間剛面世就成了有待盤(pán)活的存量物業(yè)。

去年，北京萬(wàn)科收購(gòu)了北京十里堡西單商場(chǎng)項(xiàng)目82.5%的權(quán)益，該商場(chǎng)已于去年6月關(guān)停。萬(wàn)科收購(gòu)后，這項(xiàng)物業(yè)將從商業(yè)業(yè)態(tài)改建為寫(xiě)字樓。該項(xiàng)目占地面積不到1萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積3.15萬(wàn)平方米。目前，該項(xiàng)目已定名為萬(wàn)科時(shí)代中心，正在施工改造中。

模式 3 打造聯(lián)合辦公空間

在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的時(shí)代新局勢(shì)下，將存量房產(chǎn)打造成聯(lián)合辦公空間，成為房企的又一選擇路徑。

據(jù)了解，首開(kāi)地產(chǎn)打造的清創(chuàng)首開(kāi)X+SPACE協(xié)同創(chuàng)新空間、首開(kāi)夢(mèng)想加松榆里空間兩大項(xiàng)目已經(jīng)落地。清創(chuàng)首開(kāi)X+SPACE協(xié)同創(chuàng)新空間并兼具辦公、路演、活動(dòng)、餐飲等功能，已于去年10月開(kāi)業(yè)。

首開(kāi)夢(mèng)想加松榆里空間，原本是一個(gè)已經(jīng)廢棄的舊菜市場(chǎng)，首開(kāi)聯(lián)合夢(mèng)想加，將其打造成一個(gè)生態(tài)宜人的聯(lián)合辦公空間，令老城區(qū)重?zé)ㄉ鷻C(jī)。該項(xiàng)目于近日投入使用，并將與全國(guó)30多處的夢(mèng)想加空間和騰訊眾創(chuàng)空間開(kāi)展互聯(lián)互通，引入靈活的會(huì)員制體系，力求實(shí)現(xiàn)從物理空間向共享空間的升級(jí)。

模式 4 改造升級(jí)后出售

去年12月泰禾購(gòu)買(mǎi)的輝盛庭國(guó)際公寓，原是一家用于出租的涉外豪華商務(wù)型酒店式公寓。接手后，泰禾對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了后期改造升級(jí)，及精裝修配置，變身成泰禾在北京的首個(gè)“府”系產(chǎn)品，定位為CBD精裝科技豪宅，樣板示范區(qū)已于9月27日正式亮相。

樣板間共有三種戶(hù)型：76-108平方米一居、160-186平方米兩居以及261-294平方米三居。和普通住宅不同，金尊府的戶(hù)型設(shè)計(jì)預(yù)留出了私人會(huì)客廳，超大面積的客廳設(shè)計(jì)，是私人接待、商務(wù)洽談的交際空間。該項(xiàng)目從現(xiàn)代財(cái)智階層的需求出發(fā)，集合泰禾多年積累的高端產(chǎn)品打造經(jīng)驗(yàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)為，目前，北京、上海等一線城市，已然進(jìn)入存量市場(chǎng)時(shí)代。房企適時(shí)介入存量房市場(chǎng)，以彌補(bǔ)獲取土地能力上的短缺，不僅能加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，也是對(duì)企業(yè)后續(xù)發(fā)展，必須面臨的新盈利模式進(jìn)行有益探索。