編者按：今年以來，隨著“租售并舉”的提出和各項利好政策的釋放，我國房地產市場正在從“重售輕租”邁向“租售同權”的新格局。

在租賃市場中，以政府為主體提供的公租房雖然解決了部分人群的租房問題，但是由于政府財力有限、公租房難以普羅大眾，以企業(yè)為主體提供的長租公寓越來越成為租賃市場新的“寵兒”。

隨著城市化進程的推進，房地產開發(fā)業(yè)務的增長天花板，似乎就在不遠處。以房地產開發(fā)為主業(yè)的房地產企業(yè)，似乎嗅到了長租公寓未來的新商機，盡管當下市場認可度仍較低，企業(yè)短期盈利仍艱，但一場關于長租公寓提前布局的“搶灘”戰(zhàn)役正被打響。

近日，人民網記者走訪了北京、上海等長租公寓項目，試圖了解目前長租公寓市場這一新興的商業(yè)模式的真實狀況。

在上海的租房市場，“老、破、小”占據(jù)主流，蝸居在80年代的老房子里、在被房東催房租時真的難言“生活的美好”。在和房東的一次口角之爭后，90后李佳(化名)嘗試地選擇了長租公寓。

“體驗還不錯，2500元在上海中環(huán)租到了一間朝南的主臥，15平方米，還帶飄窗，屬于次新的小區(qū)，離地鐵口也比較近。” 李佳所租的自如公寓屬于分散式的長租公寓，在對次新房進行二次裝修后再轉租給租戶，從簽約到交租都在網上完成。

“沒有選擇那種集中式的長租公寓，因為價格太貴了，而且空間壓抑，多是單身公寓，面積小，而且同等地段和面積相比合租要貴1000元呢，用水和電還是商業(yè)收費。”

但是，自如也有令李佳不太滿意的地方，比如群租的現(xiàn)象，雖然規(guī)定了一間房最多兩個人，還是會有“不速之客”留宿，而且，每年近3000元的服務費也僅限于上網免費和每月兩次公共區(qū)域的衛(wèi)生打掃。

“房價太高了，即使買也只能買在郊區(qū)，生活和工作都有諸多不便，幸福指數(shù)感也降低，如果租金合理，而且租房和買房實行一樣的落戶政策，甚至子女的義務教育也有相應的保障，就可以按照自己的能力一步步實現(xiàn)安居樂業(yè)。”作為高校畢業(yè)的碩士生，已婚的李佳還是想留在一線城市，為自己的理想打拼，不至于為了買不起房“逃離北上廣”。

其實，在走訪中，李佳只是長租公寓的租戶之一，“性價比較差”是大部分租戶對長租公寓的看法。

(圖為龍湖集團旗下長租公寓的外景)

性價比低：9成受訪者認為“租金太貴”

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前中國長租公寓品牌超500家，除專業(yè)運營機構外，房企逐漸壯大為另一支市場力量，已知有萬科、遠洋、龍湖、金地、碧桂園、石榴集團等房企邁入該行列。

但是，據(jù)近期《21世紀經濟報道》聯(lián)合樂居發(fā)起的《長租公寓認知接受度調查》結果顯示，近9成受訪者認為“租金太高”。

自稱提供舒適、高性價比的單身公寓的“V領地青年社區(qū)”月租平均在2000元-4000元。其中，其位于上海靜安區(qū)共和新路的20平方米的一室戶價格約4400元，此外，還需要額外支付260元的月服務費，水電費需要按照商業(yè)標準來繳納，而周邊30-40平方米的一室戶的個人出租房源掛牌價約在3500-4000元。

同樣地，魔方公寓位于上海內環(huán)的交通大學附近的一室戶月租為6798元，位于中環(huán)的新村路附近的一室戶在5200元，雖然室內精裝修、具備獨立衛(wèi)浴和廚房等功能分區(qū)，但是這樣的價格仍然讓普通白領覺得“高不可攀”。

集中式公寓價格普遍較高，相比之下，分散式公寓性價比略高，以自如友家為例，其房源分散在各個小區(qū)內，分為合租或者整租，一般來講，其房源比同地段、同面積的個人出租房源貴200-500元，另外，自如友家也需要額外支付月房租10%的服務費。

長租公寓相比個人出租房源來講，具有精裝修、功能分區(qū)、集中管理等優(yōu)勢，但是，長租公寓定位于城市白領。而單身青年其本身的支付能力有限，如此高的定價使其淪為小眾的、收入較高的“高端白領”的聚集地。

根據(jù)鏈家地產研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，長租公寓的市場份額目前不足2%，主要集中于一線和重點二線城市，一線城市的長租公寓滲透率超過5%。

(圖為自如長租公寓實景圖)

盈利困局：“不虧錢就是賺”

盡管受訪者覺得“租金高”，但是對于長租公寓的運營者來講，“賬還是算不過來”。目前，市場上長租公寓的運營主體主要包括互聯(lián)網企業(yè)、中介、開發(fā)商。

就資金實力最為雄厚的開發(fā)商而言，初期做長租公寓“并不是為了賺錢”。

剛剛踏入長租公寓的龍頭房企碧桂園的上海區(qū)域總裁高斌向記者算了一筆賬，以外環(huán)40平方米的一室戶為例，承租的成本加上重新裝修的費用已經在3000元以上，還有后期的管理、運營、人力等開支，還要考慮租戶的租金承受能力和開業(yè)后的出租率，初步擬定租金范圍在3000-5000元，這樣下來，“不虧錢就是賺”。

而剛剛推出冠寓品牌的龍湖也表示，做長租公寓“三年內不考慮盈利”。上海冠寓負責人徐鋒在人民網記者采訪時表示：“就目前冠寓來講，動態(tài)投資回收期5~6年，目前輕資產35%以上毛利率。” 但是，龍湖看好未來長租公寓發(fā)展的前景。其計劃，在未來3-5年的發(fā)展過程中，快速突破開業(yè)50000 間的臨界點，至2020 年，達成行業(yè)前三的目標，實現(xiàn)20 億元的年營業(yè)收入。

作為最先進入長租公寓的房企之一，萬科旗下的長租公寓品牌泊寓已在全國22個城市擁有16000間公寓。對于長租公寓目前的回報率，萬科董事會主席、總裁、首席執(zhí)行官郁亮在今年年中的業(yè)績會上表示：“從回報率來說，我們能夠達到1%-2%的回報率，就已經很滿意了，未來長租公寓回報率6%-8%是正常(水平)的話，我們就往這個方向走。”

就中介來講，目前，巨頭鏈家旗下的自如公寓已經完全獨立運營，但其盈利與否仍是謎團。就已經公開數(shù)據(jù)的企業(yè)來看，世聯(lián)行旗下的紅璞公寓在今年上半年公寓管理業(yè)務收入為0.68億元，同比增長494.78%，但是成本同比增加1.13億元，資產服務業(yè)務毛利虧損0.33億元，同比下降211.91%，尚處于虧損狀態(tài)。

此外，最先踏入長租公寓領域而且備受資本關注的互聯(lián)網企業(yè)如魔方公寓、青客公寓等雖然在激烈的市場競爭中存活下來，但是也難言盈利，其規(guī)模擴張仍然靠著一輪又一輪的融資來支撐。

前瞻產業(yè)研究院認為，運營好的長租公寓，最快能在三年內收回投資;營運能力較差的，則需要個五年八年。

但資本耐心是有限的，這些企業(yè)能否生存還是取決于盈利能力。

政策先行：REITS放開、租購同權

針對長租公寓現(xiàn)階段發(fā)展所存在的問題，我國正在從政策端出發(fā)，加緊出臺相關優(yōu)惠政策來鼓勵租賃市場的發(fā)展。

此前，住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，其中明確國家鼓勵發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，住房租賃企業(yè)依法享受有關金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策。

對此，高斌建言：“在稅收政策方面，我們希望政府能夠有一些雙向的優(yōu)惠政策，例如，對于租房者來說，在個人所得稅上做調整;對于開發(fā)商來說，在營業(yè)稅上做調整。”

而這一建言也正在推進當中，在今年的政府工作報告中，明確了“營改增”的時間表，并擴展到生活服務業(yè)。公寓企業(yè)的稅賦有望從以前5.65%的營業(yè)稅，調整到2.97%的增值稅率。

上海泊寓相關負責人也建言：“以企業(yè)為運營主體的長租公寓仍屬新生事物，因此在各項政策上需要在行業(yè)發(fā)展中不斷完善，尤其是項目的驗收審批、住戶的居住證辦理以及稅收等方面需要得到政府更多的關注和扶持。”

在金融端口，9月16日，上海市最新出臺《關于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》稱，在金融支持方面，針對住房租賃企業(yè)出臺了五類金融支持政策，包括鼓勵商業(yè)銀行加大信貸支持力度，鼓勵開發(fā)性金融機構提供長期低息貸款，支持企業(yè)發(fā)行債券、不動產證券化產品，加快推進房地產投資信托基金(REITs)試點，鼓勵保險機構合理運用保險資金等。

如果REITS得以放開，那么長租公寓的運營者可以借此來募集資金，使得重資產投入變成輕資產運營，同時也為中小投資者開辟了新的投資機會。據(jù)了解，國外的公寓運營商基本都是上市的公寓REITs基金，讓更多的社會閑置資金進入并有效盤活后，產生利潤輸出，從而形成閉環(huán)。

此外，今年8月，租購同權的首次提出也更具有破冰意義。此前，北京市住建委、發(fā)改委等部門近日聯(lián)合發(fā)布了《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》明確了承租者與購房者同樣享有公共資源的權利，如享受教育、醫(yī)療等公共服務權利，這就意味著租戶最關心的落戶、教育等問題在政策上有了創(chuàng)新性的進展，也對其他城市起到了示范效應。

相信隨著更多支持政策的推出和租賃市場的快速發(fā)展，長租公寓將會突破初期發(fā)展的瓶頸，成為人們“住有所居”的重要載體。