“到2020年，長租公寓租金收入將達到20億元。”龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石向《證券日報》記者透露，長租公寓冠寓是繼住宅、商業、物業后，龍湖的第四大主航道業務，而龍湖是將長租公寓定位于主航道業務的首家房地產公司。

韓石表示，目前冠寓計劃布局16個一、二線城市，截至2017年底，將開業逾1.5萬間，未來將達到5萬間，進入行業前三名。而關于長租公寓回報率低和盈利難的問題，韓石稱，相對周邊租賃市場，龍湖布局的長租公寓一般有15%的溢價，但“三年內不考慮盈利問題”。

輕重并舉式擴張

4年前，北京首次購房者平均年齡為30歲。時至今日，北京首次購房者平均年齡為34歲。一線城市已經出現“有房者可置業，無房者難置業”的現象，加之房地產市場進入存量房時代，租賃市場成為房地產經紀機構和房地產開發企業爭相搶食的萬億元蛋糕。

華菁證券地產行業首席分析師周雅婷向《證券日報》記者表示，在住房自有率和租金占比變化的共同作用下，預計2027年我國租賃市場將達到5萬億元。

目前，除了鏈家、我愛我家等房地產經紀機構先行布局這一市場外，萬科、龍湖等開發商開始介入。然而，長租公寓萬億元藍海的背后，仍難掩重資產模式下融資成本高和資產收益率低帶來的盈利難題。

對此，韓石向《證券日報》記者透露，目前冠寓是從輕資產入手，一般是對有十年以上租約的物業進行改造，或者以股權合作、委托管理等方式獲取項目，希望以此快速形成規模，未來會逐漸加大重資產冠寓項目比例，以輕重結合方式發展。

值得關注的是，從回報率與運營成本方面來看，長租公寓回報率僅在1%-2%之間，“55%的拿房成本占比”和“百間65%的入住率”是盈利的臨界點，這意味著若無法掌握成本優勢，這一“生意”很難做。

“龍湖有自己的成本控制計算模型，對集采、價格、運營等成本控制得非常嚴格。”韓石向《證券日報》記者透露，對于長租公寓的拓展，龍湖有一個全景計劃，即7天內判斷一個項目是否值得獲取，獲取項目到開業運營的周期控制在130天內，從拿到項目、出設計圖紙、施工到驗收，每一個環節的計劃精確到半日內，以此從成本計算和運營體系上降低成本，提高利潤空間。

三年內不考慮盈利

作為第四大主航道業務，龍湖對長租公寓的長期期許是比較高的，從布局4年就想換得20億元租金收入就可見一斑，但這一業態在國內發展尚不成熟，在資產證券化方面渠道過窄，可見這是一個有門檻的行業。

紅璞公寓總經理兼集團副總裁甘偉曾向記者表示，對于集中式公寓來說，可以說是重資產運營，需要改造整棟樓，前期投入高;另外，回收周期長，“我們測算回收周期一般在4年至4年半時間”。當然，輕資產項目盈利周期可能相對較短，但即使客戶為B端，盈利可能也需要兩年半到三年的時間。

對此，龍湖集團副總裁兼北京公司總經理宋海林表示：“龍湖要做的不是簡單的長租公寓，而是基于優化城市功能，區域’職住’平衡為理念，聯合天街、一展空間和冠寓，打造1+1+1>3的微生態生命體”。

同時，韓石也表示，集團對于長租公寓板塊，目前更關注如何把產品做好，三年內并沒有盈利考核。

據記者了解，9月2日，北京酒仙橋冠寓開業，這是龍湖在一線城市的首個冠寓項目，但從在成都和重慶先行開業的冠寓來看，試運營的兩個月內出租率已經超過95%。韓石表示，從硬件的設計及施工上，龍湖的長租公寓精確到毫米級的尺度;從軟件管理上，借助手機移動端實施科技化管理。

借助精細化管理和成本控制優勢，韓石表示，龍湖的輕資產冠寓項目，預計毛利率將達到35%，而重資產冠寓項目毛利率將達到70%以上。

顯然，總體來看，這一毛利率水平要高于開發地產項目的平均毛利率水平，或許這也是目前行業有三分之一房企進入這一市場的動因。此外，在高達5.3萬億元的房地產服務市場中，至今尚未產生千億元市值的公司，可見資產管理整體仍是一座尚待發掘的金礦。