凱德集團中國區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓接受人民網(wǎng)記者專訪時表示，商業(yè)地產(chǎn)確實存在“區(qū)域性過剩”，但絕對不是普遍的“寒冬”。（人民網(wǎng) 伍振國/攝）

近期，萬達集團賣掉萬達廣場的一系列大動作，再次將商業(yè)地產(chǎn)的前景討論推到了聚光燈前。

“買賣其實是市場常態(tài)。”凱德集團中國區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓日前在接受人民網(wǎng)記者專訪時表示：“交易量上升并不意味著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到了拐點。由于商業(yè)地產(chǎn)土地成本的上升，資金壓力較重，資金回報期長，所以會有人選擇出售。但同時，也會有更看好這個市場和租金回報率的買方接盤，所以買賣理所當然。”

“凱德仍然堅持看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。”羅臻毓堅定地表示。

事實上，根據(jù)凱德集團最新的半年報數(shù)據(jù)，在今年上半年其中國區(qū)的購物中心業(yè)績實現(xiàn)持續(xù)增長。其中，租戶銷售收入同比增長16.8%，商場平均收益率為5.5%，出租率為95.4%，客流同比增長3.1%，租戶坪效同比增長6.2%。

但羅臻毓也承認，行業(yè)發(fā)展確實到了一個洗牌的區(qū)間里。“商業(yè)地產(chǎn)回報時間比較長，更考驗企業(yè)的資本對接能力、資產(chǎn)管理能力和商業(yè)運營能力。”

輕資產(chǎn)擴張

為了獲得更多的優(yōu)質(zhì)項目，凱德也開始嘗試通過輸出管理繼續(xù)拓展輕資產(chǎn)路線的模式。據(jù)透露，目前凱德已經(jīng)簽訂4份購物中心管理合同，包括長沙湘江財富金融中心、西安御景城、成都樂視界綜合體項目、佛山和華環(huán)球貿(mào)易廣場。

不同于萬達的輕資產(chǎn)擴張模式，凱德在做管理輸出時，最先強調(diào)的就是“第一收購優(yōu)先權”。從這個意義上理解，凱德更希望完全持有物業(yè)來進行運營，輕資產(chǎn)是其獲取項目的其中一種方式。

“管理項目也是我們擴張的一個方向，不是純粹為了輕資產(chǎn)而做的。重點就是怎么去把我們認為有一定價值的營銷網(wǎng)絡或者租賃網(wǎng)絡擴大。另外，這些物業(yè)我們也是看好的，只是因為某些方面的原因，暫時無法進行轉讓交易。”羅臻毓向人民網(wǎng)記者表示。

如果說到真正意義上“輕資產(chǎn)”，凱德是商業(yè)地產(chǎn)領域“輕資產(chǎn)”的最先實踐者之一。輕資產(chǎn)的意義不僅僅是品牌輸出，更重要的是資金層面，這也是業(yè)內(nèi)稱為的“凱德模式”。

從介入商業(yè)地產(chǎn)領域以來，凱德就積極建立資金平臺，設立和發(fā)行相應的私募基金和房地產(chǎn)投資信托基金。通過私募基金介入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和收購環(huán)節(jié)，待項目運營成熟并實現(xiàn)資產(chǎn)增值時再注入房地產(chǎn)信托投資基金，以此實現(xiàn)貫穿收購或開發(fā)到持有及退出的完整鏈條。

“我們不會將房地產(chǎn)視為建筑或銷售行業(yè)，而是以一種資本運作的思路進行運營，以資本的標準來衡量價值和回報。”羅臻毓表示，凱德更看重的是資本回報率。

截止去年年底，凱德在中國的總開發(fā)規(guī)模約2200萬平方米，管理的總資產(chǎn)超過2000億元，此外還管理5支房地產(chǎn)投資信托(REITs)和14支私募基金。

羅臻毓告訴記者，目前新加坡市場的信托資本回報率約在7%。

注重質(zhì)量和回報

受到電商沖擊加之購物中心大量增加，實體購物中心人流量減少成為不爭的事實。而零售業(yè)所受的影響首當其沖，商業(yè)地產(chǎn)似乎進入了較為漫長的“寒冬”。

但羅臻毓并不認同商業(yè)地產(chǎn)寒冬期到來了，“購物中心可能存在著區(qū)域性的過剩情況，而不是全國意義上的寒冬，就凱德旗下的商業(yè)中心來講，每年的平均租金水平在上升，租戶的營業(yè)收入也在增加。”

另一方面，凱德也正在積極向更具消費潛力的一、二線城市布局。根據(jù)上半年報，凱德目前在一、二線城市的資產(chǎn)占比達到93%，其中，北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、寧波、成都、武漢、重慶、蘇州的資產(chǎn)占比達到86%。

在布局上，未來凱德依然會鎖定一、二線城市為主，專注于上述“五大城市群”。另外，在一線城市也會通過舊改、合作、并購等方式獲取項目。

在擴張步伐上，由于更加注重資產(chǎn)回報率，所以凱德并不追求高速度。“我們在一定的規(guī)模上更講求質(zhì)量和回報，所以不會盲目追求項目數(shù)量，而是以能給集團帶來更大的回報為出發(fā)點去發(fā)展。”羅臻毓表示。

數(shù)據(jù)顯示，截止到今年上半年，凱德集團在中國的商場總數(shù)是69，含4個管理輸出項目，在中國內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)領域具有影響力地位。