同處一小區，保障房和普通商品房卻總被圍欄隔開。雖然本市早有禁令，但無論是進入交付高峰的自住房，還是連推數年的公租房，配建保障房與商品房被分割管理的問題屢禁不止。

公租房自住房頻頻“被隔開”

這幾天，即將入住天璞家園自住房的業主劉亮(化名)發現，小區內自住房和普通商品房被圍欄隔開了。這給他帶來不好的預感：未來小區里的綠化、健身設施可能都無法共享。

天璞家園屬于配建自住房。從供地環節開始，保障房一般分為整建和配建。所謂“配建”，就是所拍土地上除了建商品房外，還要再建一部分保障房。雖然同處一個小區，同掛一塊標牌，但保障房常常被業主詬病“難獲同等待遇”。

“您放心，商品房會和保障房完全隔開。”正在銷售的中國鐵建花語金郡樓盤里，也有自住房項目，如今在賣商品房時，銷售人員明確保證未來會隔開。

公租房也有同樣遭遇。在朝陽區，入住沒幾年的筑華年小區最東側兩棟樓是公租房，雖然樓頂架著“筑華年”標牌，但公租房與筑華年商品房被完全分隔——兩種住房之間，茂密的樹木已長到三四米高，視線被堵得嚴嚴實實。記者從公租房這邊張望，甚至看不到商品房小區里是啥模樣。“只能在狹窄的區域里活動，健身設施基本沒有，綠化也亂糟糟的。”公租房小區居民說。

同一地塊上的保障房與商品房，容積率、綠化率等指標是共同測算出來的。例如，如果小區約定30%的綠化率，由于保障房占地常小于商品房，被隔開的保障房能享受到的綠化面積也就小于商品房，而非真正的30%。

記者聯系了天璞家園的開發商龍湖地產，相關負責人答復：目前自住房還在施工，商品房部分已交付，圍欄主要是施工隔斷。圍欄未來會否拆除，開發商并未給出直接答復。

保障房緣何總與豪宅為鄰

其實在保障房的規劃方案上，根本就沒有分隔的綠植和圍欄。市住建委回應，在統一物業管理區里，商品房配建的保障房小區不能通過圍欄和綠植進行分割;如果分割管理，需按照規劃指標分區域建設公共領域和公共建設。確有違規行為的，將嚴格依法依規查處。

“分割管理”為何屢禁不止?從劉亮等業主前期與開發商溝通時獲得的錄音資料中可知，原因主要包括兩類房屋品質差異大、物業費不同、不便管理等。

在這背后，是同一地塊上不同性質住房品質落差正逐漸擴大的現實。

如今，不少配建保障房所面臨的“鄰居”都不是簡單的普通商品房，而是高端住宅、甚至是豪宅。以天璞家園為例，自住房價格基本在2.2萬元/平方米，總價最高約兩百萬元;但商品房均價在8萬元/平方米左右，普遍價格在1000萬元以上。

保障房為何會與豪華商品房為鄰呢?2015年初，首開—龍湖聯合體以11.25億元拿下該地塊，溢價率高達42%。地塊規劃建筑面積為6.8萬平方米，其中就包括配建的2.15萬平方米自住房。

從土地出讓環節上看，是先敲定配建保障房規模，開發商再研究商品房建造品質。

“如果只蓋保障房，一般連地價成本都收不回。”北京康正宏基房地產評估公司總經理梁津說。

另一位房地產資深從業人士分析，開發商高價拍得一個地塊，如果其中保障房占用的面積越大，那么留給開發商平衡資金的面積就越小。要在較小的面積下平衡資金，只能蓋別墅等高端住宅項目。

“配建”本意就為促進融合

兩類住房價格上的巨大落差，讓小區從出售環節就滋生“歧視”。

“開發商分割管理，也有來自商品房業主的壓力。”上述資深人士解釋，一部分商品房業主認為，自己購買的住房與保障房價格不同，所享受的服務也該有差別，因此對小區設施共享比較抵觸，但從本市推行保障房“配建模式”的初衷來看，恰恰希望社區不同收入的群體能充分融合。

此前，新加坡的組屋制度已有先例。“組屋”是新加坡政府推出的保障性住房，也為平衡種族間的比例：嚴格按族群比例分配，嚴防社區分化和族群天然隔離。每座組屋都有大小不同的面積，讓不同收入的家庭生活在一起，共同使用兒童游樂場和健身園地等公共設施。

未來，本市仍將堅持嚴禁“分割管理”。市住建委方面表示，在檢查中如發現存在分割管理問題的開發單位，要督促其按規定整改;對于拒不整改或整改不到位的，將移交相關部門查處，將信息記入信用檔案。