禹洲地產董事局主席林龍安表示，收購、并購是禹洲地產20多年來發展的“秘籍”，不會放棄進京計劃。(人民網 伍振國/攝)

人民網三亞8月8日電(伍振國 徐倩)2017博鰲房地產論壇開幕前夕，多位業內影響力人物密集接受包括人民網在內的媒體專訪。近年來，躋進房地產排名前50名的禹洲地產以其自身的企業文化和穩健的發展策略，成為行業內備受關注的企業之一。

禹洲地產董事局主席林龍安本次接受人民網記者采訪時，就禹洲式并、收購，企業發展目標、國家調控政策、企業發展策略、禹洲進京等多個問題進行了詳細的回答。鏡頭前的林龍安率性直接，面對媒體的提問知無不言，老練又不乏可愛的真誠。

并購哲學：整合“朋友圈”信息以增優質土儲

“企業并購跟整合是行業的未來趨勢。”開場直接，林龍安并不準備為善于并、收購的禹洲地產找借口，但他的判斷也并不是聳人聽聞。

在房地產調控常態化的情況下，企業收并購將成為行業未來主流。“比如香港過去有幾百家企業，到現在5、6家主流企業。”林龍安以一河之隔的香港舉例，以佐證自己的理論依據。

“并購和收購是禹洲的強項。”林龍安告訴記者，禹洲地產從1994年成立開始，第一個項目就是并購的華僑所屬的項目。他說，過去20多年來禹洲地產一直堅持把收購和并購當成土地儲備的主要來源。

“我們禹洲建立了一整套收、并購的財務體系和法律體系，結合完善的合作共贏的信用體系。近來年在武漢、惠州、東莞等城市的推進，全部都采用并購和收購的方式。”林龍安說，這更說明了這是行業未來的發展趨勢。

“現在到市場上去搶地只會越來越激烈，越來越沒有利潤空間。”林龍安看上去有點無奈，他說部分大家“哄搶”的土地甚至是倒掛的，“面粉比面包貴”的現象成為了大家的共識。

他說，前50強企業在市場上大都有收購和并購行為。但“并不是每一家企業都可以做好”。

林龍安說，不要小看了并購和收購，這需要有沉淀，比如完善的財務體系、法律體系。“房地產項目沉淀到這個階段，都會存在一些不確定的矛盾和糾紛，埋下法律的后患，企業如果沒有成熟的團隊作出精確的法律準判斷，得來的項目會后患無窮。”

除了這些最基本的積累和沉淀外，林龍安和他創辦的禹洲地產在并、收購方面還有自己的“獨門秘籍”。

在林龍安的“朋友圈”里，一些新加坡、馬來西亞等華人華僑，抑或是港商、臺商朋友的項目信息，都被林龍安和禹洲地產加以重視。光有朋友圈這些關鍵信息還不夠，還“需要有信用體系的建成。”

林龍安舉例，禹洲地產在珠海、東莞的項目，一定程度上都是因為熟悉的圈內朋友認可他的信用度。“知道與禹洲合作1+1大于2，能達到合作共贏的目的。”

說到這里林龍安的言語間閃過一絲驕傲。“不是每一家企業都可以做到，很多反饋合作掙不到錢。”林龍安說，那是因為對客戶的判斷、信用體系的建立、信息的整合之間都有一定的關聯。這是個系統工程，各因素缺一不可。

禹洲地產并購收購就從公司成立開始延續下來的傳統。林龍安說，會繼續用好這個傳統接增加土地儲備。

這么做還有一條非常重要的原因，那就是并購、收購的優質土地可以確保利潤空間。

“我們連續十幾年一直在價值低洼時拿地，不在高峰時拿地王。并購、收購保證最大的盈利空間。”林龍安告訴人民網記者，禹洲地產之所以能保證最近十幾年毛利率空間保持在30%左右，跟一向堅持的土地拓展原則息息相關。

以合肥為例，禹洲地產自1996年進駐合肥，目前，已經在合肥布局11個項目，土地儲備達到274萬平方米，然而土地成本每平方米僅為4069元。同樣，作為廈門的銷冠，禹洲地產在廈門的土地儲備達到186萬平方米，而土地成本為每平方米5327元。

“不拿地王會有更多的盈利空間。加上完善的成本管控體系。進入一個城市深耕一個城市，通過品牌溢價，實現多盤聯動，進而成本空間得到下降，保證盈利。”

林龍安表示，禹洲地產有著長達23年并購收購的經驗，在廈門排行第一。“收購的項目不低于100個，到現在都是成功的。還沒有過失敗案例。”林龍安因此也格外珍惜和重視他“朋友圈”里的信息，尤其是華僑項目信息。

“信息傳播完了就會造成要價太高的局面，因為禹洲地產良好的信用，朋友圈也里很了解，所以開價都是合理的，能實現合作雙方共贏發展。”無疑，林龍安的朋友圈加碼的信用哲學，為他換來了豐厚的回報。

“單槍匹馬的時代已經一去不復返了，現在更多的講究是互利、共贏、合作”林龍安大意是，企業只有抱團前行，才能走得更遠。

發展的謀略：2020年業績突破1200億元的底氣

禹洲地產董事局主席林龍安說，2020年禹洲地產規模將突破1200億元，要保持速度和質量的發展均衡，不冒進。(人民網 伍振國/攝)

根據禹洲地產業績信息顯示，前7個月禹洲地產完成242億銷售額，用7個月的時間完成年度目標的81%。林龍安說，即將正式發布的半年業績公告里，會對今年的業績目標進行增調。

“全年力爭突破400億。”林龍安強調，禹洲地產作為已經躋身100強房企中的前40強的房企來講，在上半年業績有大幅度的上升是有背景因素的。

他認為，房企上半年來有一定的量和價的上升，特別是在一、二線及周邊城市，量價都有比較大的漲幅。一、二線城市經濟轉型成功，GDP水平遠遠高于平均水平，更高于歐美水平，人口是流入等等因素，促使了房企銷售比較快速的發展。

“調控成為常態化的前提下，更多是滿足剛需和改善型的住房需求。現在有很多城市出臺了政策，比如武漢鼓勵大學生落戶、廈門鼓勵大學生留下來，改善人才結構。高素質人口增加，白領的流入，造成剛需增加。”

“改善型置業增加，一、二線城市二胎政策放開，原來的兩居必須要變成三居室，使得實用性高的小三居成為搶手貨。”林龍安說，這些因素讓禹洲業績的增加看上去有點“天時地利人和”的意味。此外，最重要的是過去半年里的經濟總體是向好的。

盡管如此，林龍安對企業的發展和穩健之間的均衡，有自己的判斷標尺。

“6年前，媒體和投資界以看企業的土地儲備來判斷房企未來的走向。”林龍安說，那時候都“以土地儲備多少論英雄”。

他則認為，企業土地儲備當然要有一定量。然后結合企業抗風險能力、可持續性盈利能力兩個硬性指標判斷企業后市發展趨勢。

他以禹洲地產舉例。禹洲地產目前土地儲備已經超過1200萬平方米，貨值在2200億元以上，并且80%的貨值集中在一線和二線城市。其中，長三角五大城市上海、蘇州、杭州、南京、合肥五個城市占55%的土地儲備。

“禹洲今年有可能突破500億元，只是量和盈利空間要有個均衡。”他給禹洲地產規劃的業績線清晰又固執：2020年突破1200億元的目標，今年400億元，明年700億元，以此類推。

首要是確?？癸L險能力，確保盈利空間能實現，能給股東利益最大化。“禹洲地產連續5年派息8%以上。量和價要均衡，拿地王實現不了。只能以穩健的發展步調，確保股東利益最大化，負債率在60-80%安全界限內。”

正是如此，禹洲董事會曾經承諾，每年拿出不低于核心凈利潤30%，用于派息，以回饋股東，不做“鐵公雞”，這樣的分紅比例在上市房企中屬于佼佼者。

“未來房地產企業保持高利率不可能，因為整個行業都在下跌。”林龍安說，行業變了，企業更需要提高成本管控水平，加強產品的提升很重要。“這事關企業以后的生存發展。”他說。

“進京趕考夢”：隨時關注北京市場情況但不盲目

目前，禹洲地產現在已形成“長三角”、“海西”、“華中”及“環渤海”四大區域的全國化戰略布局，但是，在“環渤海”布局中，進入北京成為禹洲地產一直以來的目標。

2016年前后，初入北京土地市場的禹洲地產，多次與北京或全國品牌房企就熱門地塊在北京國土局土地競拍現場“廝殺”至最后幾輪，但都遺憾與“拿地進京”擦肩。禹洲地產也因此被眾多深耕北京多年的企業所熟悉，被媒體所關注。

北京土地非常緊張，不少地區的土地供應可能進入舊改階段。“土地稀缺將成為調控下的市場常態化，5-10年都不會有大幅度的起落，應該會比較平穩。”

林龍安坦言，禹洲地產會一直關注北京，如果有機會還是想進入。“北京是首都，能進北京市場是一份光榮和榮耀。”他話鋒一轉，“但不會為進北京而盲目拿地王。”

他認為，一線城市的一些新舉措越來越接近國際慣例。比如租售同權。“房子是用來住的，不是用來炒的，這是民心工程。”林龍安表示，禹洲地產始終會和政策“相向而行”。比如，禹洲已經把一些項目通過租售同行，合肥、上海的項目用來試點租售并舉。

“有的土地不讓賣，施行租售同權有利于行業的整合和行業的發展。”他表示，租售同權的常態化下，不希望民心工程大起大落，應維持穩中有進的發展。

“房地產行業涉及到產業鏈的發展，比如關系到民工就業、建材、家裝行業的發展等等。穩健是行業所向。”林龍安最后表示，禹洲地產將積極按照國家長遠政策布局，根據租售同權來制定企業的發展策略。