政府部門推出鼓勵發展現代住房租賃產業措施，旨在扭轉客戶觀念，將“有其屋”改為“有屋住”。

日前，住建部有關負責人說，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。為了實現百姓安居夢，目前，我國著力構建“購租并舉”房地產市場供應體系，打造多層次住房結構，多角度保障不同群體的住房需求。上周，我國首部住房租售條例公開征求意見，住房租賃和銷售市場立法加快步伐，有望通過法治手段遏制各種租房亂象，對住房租賃市場加以規范。而廣州市近日率先提出“租購同權”，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，成為扶持住房租賃市場發展、促進市民待遇均等化的一個重要舉措。上海市日前首次以“招拍掛”方式出讓兩塊租賃住房用地;北京未來五年150萬套住房建設需求中包括50萬套租賃住房。這些舉措都預示著我國正從供給端頻頻發力增加租賃住房有效供給，住房供應加快向“購租并舉”的供應新體系轉變。有學者指出，“房住不炒”的障礙之一是租購不同權。如今一旦搭建“租購同權”平臺，使房東和租客處于相同的法律地位和享有同樣的權利，有利于使租房切實成為實現“住有所居”的途徑。就廣州本地而言，伴隨著樓價不斷攀升，租賃時代也已經到來。

市民傳統觀念有待轉變

“居者有其屋”是大多數市民的傳統觀念，一代傳一代，但現在廣州的房價已處于相對高位。2017年上半年，廣州全市的二手住宅登記量為76269套，以廣州鏈家促成的住宅業務為例，2017年上半年廣州市二手住宅總體套均總價為204.07萬元/套，同比上升9.1%，上漲17萬元/套。當代年輕人要靠自己的積蓄在市區買第一套房子，基本要等到30歲之后，且多數要在二手樓市場內尋找。政府部門在這個時候推出鼓勵發展現代住房租賃產業的措施，旨在扭轉客戶的觀念，將“有其屋”改為“有屋住”，不管是通過買賣抑或租賃的方式，有房子住，便能解決“住”的問題了。

廣州鏈家的數據同時顯示，2017年上半年廣州市住宅總體套均租金為3815元/月，同比上升7.1%，增加252元/月。租客群體中，30歲以下的成交比例為54.8%，比2016年全年的49.2%增加了5.6個百分點，這一年齡群體正是暫時無法入市購房的主力對象。“陽光家緣”數據顯示，今年上半年住宅租賃備案量為12.49萬套，若算上小業主尚未報備的個案，總量或逾20萬套?？梢姀V州本地的租房市場表現要優于存量房買賣市場。實際上，在今年1月23日，廣東省人民政府辦公廳已發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，提出19條要求，鼓勵外地人口凈流入的城市大力發展當地的住房租賃市場。

據廣州市統計局公布數據，截至2016年末，廣州市11區常住人口數量達1404.35萬人，其中戶籍人口870.49萬人，外來人口533.86萬人。長遠來看，這個方案給予廣州租賃群體有更大的選擇空間，只要未來能保證租賃房源量充裕，租賃市場或將呈幾何級數式快速發展，良好的經驗亦會被周邊城市所借鑒。

大多數人難以承受學區房價

為保障租賃雙方權益，支持租賃居住方式。政府部門賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具有廣州市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校(含政府補貼的民辦學校學位)就讀，這個具體細則由各區教育行政主管部門制定。

不可否認，廣州學區房價格一直處于上升通道內，特別是老城區內，資源相對緊缺。廣州鏈家研究院院長周峰舉了一個例子，像廣州市教學資源最強的越秀區東山口板塊，這里面匯聚了署前路小學、培正小學、農林下路小學、培正中學、市七中等多所省一級學校。東山口地鐵站上蓋的東山錦軒，樓齡有16年，二手住宅成交價是7.3萬元/m2，買一套單位連稅費的總價至少要700萬元，可以入讀署前路小學。而附近龜崗板塊的啟明一馬路樓梯房，是上世紀50年代的物業，樓齡超過60年，今年的成交價也在7.05萬元/m2，總價達540萬元以上。這還不是總價最高的板塊，假如在天河區的珠江新城板塊，能入讀名校的單位，基本要1000萬~1100萬元/套。

在目前銀行信貸收緊下，買家至少需要支付四成到五成的首期，才能達成交易。試問一下，能一下子拿300萬元出來的客戶，能有多少呢?肯定是有的，但絕不會多。于是，如果通過租房也能拿到名校的入學指標，可以說是一條成本不高的捷徑。

租購同權未必能刺激租金明顯拉升

有市場人士就認為，這里所謂同權的“權”，應該是能獲得分配入讀小學的權利，但未必是和擁有房產的本地戶籍客戶同等的優先權，除非是優質的教育資源得到大規模的擴張。

以老城區越秀區為例，一所省級小學每年提供的學位大概在200~250個之間，一般都是優先把指標給到招生地段內的“有房有戶者”，在遇到招生名額大于當年適齡“地段生”數量時，入讀名額會出現空缺，才由其他“不完全房產戶”、“隨祖輩”、“隨非直系親屬”、“租戶”、“集體戶”、“拆遷戶”等依次輪候補充。

因此，料此后教育部門出臺的新細則，應該不會采用“一刀切”的標準，在全市11個行政區域內實行。估計仍會先在郊區，特別是教育資源差距不太懸殊的板塊內先作實驗，待積累了足夠的成功經驗，才會逐步向市中心區過渡。這個試驗過程起碼有5~6年，且實施計劃最快也要在2018年5月的小學招生才能顯現。

從目前市場情況看，租客的關注度有所提高，數據顯示，2017年7月18~25日(8天)經廣州鏈家新增可出租房源量比2017年7月10~17日(8天)微增0.6%，日均新增出租房源量624套。而后八天廣州鏈家接待租客咨詢比前八天增加3.9%，單日約514個租客與經紀人員溝通咨詢。此兩項數據充分說明，廣大租客對該政策的關注度遠高于業主，故而在短短數天內(特別是周末)加大了向中介咨詢的頻率。而業主并沒有因為政策初稿出臺便積極將物業放租，市場反應估計要留待詳細的細則公布后才出現。

從門店的反饋情況看，目前暫時未有業主對自己出租的物業進行提高租金的行為。而以教學資源最為豐富的越秀區為例，2017年上半年無電梯物業租賃成交比例為45.1%，比2016年同期增加1.8個百分點，接近一半租客選擇樓梯房。與此同時，2017年上半年越秀區無電梯物業的套均租金為3126元/月，同比上升5.9%;帶電梯物業的套均租金為4727元/月，同比上升1.2%。但是，在樓齡較長、建筑結構欠佳的前提下，即使未來出現較大利好，與優質名校學位掛鉤的樓梯房，其租金升幅未必能領先于帶電梯物業。

中介成為受惠者，業務或會增多

在增加租賃住房供應方面，主管部門提出了“允許將商業用房等按規定改造成租賃住房”。在這一點上，實際上除了要開發企業和政府部門緊密配合，提交各類資料予以改變使用用途外，還需要不同的部門在市政配套上做好文章。眾所周知，現時一手的公寓盤多位于郊區或中心區外圍，這些樓盤周邊的交通、商業配套尚處于“待完善”狀態，即使發展商愿意把“商業”性質改為“居住”性質，仍舊難以吸引在市區上班的白領族前往承租。只有等周邊的地鐵或車站、商場都同步建立起來，且物業放租的租金水平對比市區同類物業有優勢，才能把原本在員村、東圃、赤崗、南洲、同和等市區中等租金水平板塊的租客吸引過去，預計這個過程也需要至少三四年。

房價或還能再堅挺多一會兒

很多市民非常關心的一個話題就是，如今政府部門大力發展住房租賃市場，能否讓本身處于高位的房價“見頂回落”?廣州鏈家研究院分析人士表示，這還是要看市場的供需轉變情況，2017年上半年廣州二手樓市的成交情況猶如坐“過山車”，根據“陽光家緣”的統計數據，全市經中介促成的二手房網簽量為73370套，比2016年同期的44255套增加65.8%。但在3月的調控政策加碼后，市場活躍度快速下降，2017年第二季度全市經中介促成的二手房網簽量為27659套，比第一季度的45711套減少39.5%。最近兩個月，經中介促成的二手房網簽量皆低于9000套，若加上買賣雙方自行網簽的量，應在1.05萬套以內。周峰預期，這個月度網簽量水平，有機會貫穿整個第三季度，只有在小業主的讓步幅度能再進一步加大時，才可以重新激發市場活躍度。到了2017年的10月，不排除廣州的二手房價真的開始下跌了。當然，不要奢望跌幅會非常大，這也需要一個過程。