本周一，融創632億收購萬達89個項目；上周，萬科551億收購廣信旗下資產。近期，房地產行業幾筆并購交易在金額、體量等方面創下歷史新高。

　　不過，房企并購要隨時面對可能出現的“冰山”、“暗礁”和反復無常的“氣候”。近日，融創投資樂視、收購星耀五洲均遇到了麻煩或阻滯。即使是海外并購，復星、海航也受到了考驗，成熟的并購金融體系亟待建立。

　　打包并購、深度合作

　　7月10日上午，萬達商業、融創中國聯合發布公告：融創中國以295.75億元收購13個萬達文旅城的項目91%的權益，并以335.95億元收購萬達旗下的76個酒店，交易的總額近632億元。

　　萬達集團董事長王健林表示，“轉讓項目能大幅降低萬達商業的負債，并進一步實現輕資產化運營。”

　　萬達城體量巨大，一個亟待“變輕”的萬達，似乎已不愿等待資產包中土地部分緩慢升值去化。

　　獨立評論人喬新峰表示，從萬達集團目前手頭資產來看，重資產項目主要就是萬達廣場、萬達文旅城和萬達酒店，此舉意味著萬達“輕資產”轉型的全面深化。

　　公告稱，雙方還將在電影等多個領域進一步合作。“這是否意味著老孫已經在為樂視的投資找退路？這只是目前市場上的猜測，但可以期待的是，也許樂視影業和萬達影業未來有巨大的合作空間。”一名熟悉融創的業內人士說。

　　近期，樂視網宣稱將改組董事會，孫宏斌被提名為非獨立董事，開始走上臺前。而融創的全產業鏈業務經營模式正在搭建，融創此前已經收購樂視電視、樂視影業。

　　在北京，華僑城北方集團與泰禾華北區域簽署的一份戰略合作協議，也頗讓人關注。泰禾相關人士表示，雙方將在文化、旅游、地產、醫療、教育及特色小鎮等多個維度上，整合資源，合作開發。

　　這次合作是否會涉及此前華僑城意欲轉讓的豐臺地王，也受到市場關注。6月8日，北京產權交易所掛出一條深圳華僑城轉讓北京僑禧投資有限公司49%股權的掛牌信息，此后，華僑城又撤掉了他們在交易所的掛牌信息，當時有市場消息傳入伙方是泰禾。

　　一位熟悉泰禾的相關人士表示，目前華僑城與泰禾雙方應該是達成整體戰略上的合作協議，具體項目上的合作應該還在進一步洽談中，暫時不便對外透露。

　　收購涌現“大手筆”

　　近日還有多家房企發布了并購方案，最受關注的，是6月29日，萬科以551億拿下廣信房產旗下的拍賣資產，其中核心資產為位于廣州市核心區域16宗可開發土地。

　　萬科如此大金額的收購，尚屬首次。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，萬科發動如此大金額的收購很罕見，這意味著萬科步入郁亮時代后，對于企業擴張的模式會有很多新舉措。

　　陽光城近兩個月并購金額均超過百億。5月以來，陽光城接連拿下廣州、武漢、成都和北京多個項目。同時，龍湖地產、新城控股等多家房企也都通過收購、并購斬獲多宗地塊和項目。據克而瑞研究中心不完全統計，泰禾集團今年上半年中獲取的12宗土地中有9宗都是收購完成的，

　　有人買，有人賣，最近SOHO中國正在尋找北京光華路SOHO2和上海凌空SOHO的買家。加上近期售出的上海虹口SOHO，今年，SOHO中國整售項目所獲現金將超百億。

　　資產消化風險

　　面對大額并購，融創如何對這些項目進行收編，并付出超大筆的并購金額，將成為市場關注焦點。

　　孫宏斌近日透露，收購萬達業務的資金完全來自融創自有資金，截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現金；融創在今年上半年的銷售業績為1100多億元，全年銷售額將超過3000億元。

　　難以掩飾的問題是，融創的負債率在不斷攀升。根據2016年年報，截至去年底，融創中國總負債2577.72億，凈負債率121.5%，而2015年融創中國總負債為960.89億元，凈負債率75.9%。

　　今年初融創150億元注資樂視，還先后拿下天津、重慶和大連等處項目，總價合計超155億元，到現在632億元接盤萬達項目，今年融創中國對外并購耗資已逼近千億。

　　樂視的債務問題，正在給投資樂視的融創帶來麻煩。此外，融創收購星耀五洲也遇到了阻滯，其收購天津星耀80%股權及債權的通函，寄發時間延遲兩個月。對此，融創中國解釋稱，其需要更多時間編制須載入通函的資料，包括但不限于天津星耀的經審核財務資料。

　　對于目前勢頭強勁的融創來說，星耀五洲的巨大體量仍不能小視。星耀五洲總建筑面積約為412萬平方米，竣工的部分年久失修、半完工的建筑需推倒重建，再加上尚未開工的區域，擺在融創面前的工程量巨大。

　　而對于近日萬科大手筆收購，也有業內人士指出，廣東國投旗下廣信資產閑置近20年，后續債權債務、法律糾紛問題極為復雜，萬科后續要處理和盤活這些資產需要投入大量時間和資金。

　　公開資料顯示，廣東國投破產案是首例涉及大量境外債權的破產案，境外債權金額超過80%。標普分析報告稱，萬科收購的這批資產消化期可能較長。

　　海外并購資金擔憂加劇

　　國內房企并購隱現資金擔憂的同時，房企在海外大規模并購也受到監管部門的關注。“目前中國房企的出海熱度雖受到資金管控影響，不過總體規模還很大。去年整年中國房企對海外投資大概在350億美元，但今年上半年出海投資額已接近去年全年。”第一太平戴維斯海外投資部負責人王堯表示。

　　如今中國房企不再滿足于單純地產并購，而是與海外市場在技術、資源等方面深入對接。有媒體報道，萬科正在洽商加入一個由厚樸投資管理公司和高瓴資本領軍的財團，競購新加坡物流設施供應商普洛斯。

　　一名萬科人士表示對此并不知情。不過，國內企業掀起的國際并購潮中，以萬達、海航、復星為代表的海外收購內容更為多元，中國房企的海外開發進入了明顯的產業資源整合周期。

　　不過，國內對于房企海外投資并購的擔憂正在加碼。此前，萬達電影與復星股價下跌就受此影響。據悉，銀監會重點關注所涉及并購貸款、“內保外貸”等跨境業務風險情況。在中企海外并購中，不少規模數十億美元收購的項目，不僅給出了高溢價，還要承擔巨額虧損與債務。

　　對于和融創632億的交易，王健林表示，“這次回收資金全部用于還貸，萬達商業計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款。”

　　王堯建議，由于海外并購金額巨大，可以引入海外銀團貸款。

　　并購金融模式亟待建立

　　大手筆并購少不了金融介入。一些房企在海外并購的做法已經日趨成熟。如萬達在海外并購時，采取合營公司的方式，集中負責在區域收購及發展地產項目。普衡律所預計，中國房產商將會更多地采用基金以及金融產品等間接投資策略，而不是獲取房地產的直接所有權。

　　在國內并購上，融創、陽光城等擅長并購的房企，也形成了一套完整的并購金融體系，擅長融資創新及債務結構優化。

　　明源地產一名分析師表示，在并購資金來源上，支撐融創業務快速擴張有三大法寶：一是快周轉模式下占用上下游伙伴的資金，二是快速銷售獲取客戶預收賬款，三是以中長期為主的借貸。此外，融創還擅長通過采用永續資本證券控制資產負債率。融創甚至通過信托模式籌集發展資金。

　　該分析師表示，陽光城在探索融資創新、優化債務結構上也有不少舉措，除長期借款外，陽光城還通過設立資管公司、發行債券實現融資，此外，積極嘗試并購基金、資產證券化、中期票據等多種創新融資方式，陽光城2016年整體平均融資成本下降到了7.35%。