從6月份人大附中豐臺學(xué)校公布2017年入學(xué)登記通知后，吳恒就陷入煩惱，他購買的湯泉墅劃片并不在人大附中豐臺學(xué)校內(nèi)，而被劃分到北大附小豐臺分校。“買房時，開發(fā)商承諾是人大附中學(xué)區(qū)房。”“人大附中豐臺學(xué)校是12年一貫制，校長是人大附中本校副校長，學(xué)校配置也是按照人大附中標(biāo)準(zhǔn)，北大附小豐臺分校原來是本地一家小學(xué)，只是掛了個北大附小的牌子。”吳恒表示，當(dāng)時購買湯泉墅就是沖著人大附中來的。

　　與吳恒遇到同樣難題的還有通州區(qū)華景家園業(yè)主田薇，田薇的鄰居為爭取能夠劃入史家小學(xué)通州分校已經(jīng)奔走了三年，但同樣一無所獲。“當(dāng)時買的時候就奔著史家小學(xué)去的，但最后劃入當(dāng)?shù)匾粋€廠校。”

　　吳恒、田薇都是為了孩子上學(xué)購房，開發(fā)商均在宣傳中稱是名校的學(xué)區(qū)房，但最后發(fā)現(xiàn)只是一所普通學(xué)校，巨大的反差讓他們走上維權(quán)道路。

　　而開發(fā)商給出的答復(fù)基本類似，即名校位于小區(qū)附近并不意味著有學(xué)位。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報記者采訪多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士獲悉，一個新建小區(qū)想要成為名校的學(xué)區(qū)房并非易事，其中開發(fā)商、當(dāng)?shù)卣W(xué)校三者在其中作用缺一不可。

　　落空的學(xué)區(qū)房

　　2013年吳恒迎來了生命中第一個孩子，此時他已經(jīng)在東四環(huán)附近擁有自己的房子，但孩子的降臨和日益緊張的上學(xué)難，讓吳恒一家不得不提前考慮孩子未來上學(xué)問題，當(dāng)年年底，吳恒走上買學(xué)區(qū)房的道路。

　　2015年10月，在看了數(shù)十個項目后，吳恒定下了位于豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)湯泉墅一套住房。據(jù)其介紹，他當(dāng)時在王佐附近看了包括湯泉墅、翡翠山在內(nèi)的幾個項目，綜合比較下來發(fā)現(xiàn)，湯泉墅價格比其他幾個項目便宜1000元左右，品質(zhì)感也不算突出，“但考慮到時的學(xué)區(qū)房，就定下了。”

　　隨后，吳恒賣掉了東四環(huán)的房子，全款買下了湯泉墅的房子。此后兩年，學(xué)區(qū)房價格不斷上漲，吳恒一直慶幸當(dāng)初這個決策。

　　2017年秋季，人大附中豐臺學(xué)校正式開學(xué)，6月份正式公布入學(xué)通知時，吳恒傻眼了，湯泉墅的學(xué)區(qū)并沒有劃入人大附中豐臺學(xué)校，而是被劃入北大附小豐臺分校，“兩家學(xué)校教學(xué)質(zhì)量天壤之別。”

　　吳恒和鄰居們開始走上維權(quán)之路，開發(fā)商給出三個答復(fù)：第一，銷售時，開發(fā)商只是如實(shí)陳述了項目周邊的配套，并不承諾一定能上人大附中；第二，學(xué)校劃片由北京市教委、豐臺區(qū)教委決定，開發(fā)商不能決定；第三，合同補(bǔ)充協(xié)議中約定，宣傳相關(guān)資料并不能作為雙方合同約定依據(jù)，所以開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。

　　讓吳恒不能釋懷的是，“當(dāng)時地段類似的翡翠山比我們這個還便宜兩千多，買貴的就是為了學(xué)校，沒想到最后便宜的成了學(xué)區(qū)房，我們買貴的沒有劃入。”

　　田薇面臨著和吳恒同樣的遭遇，不同的是，2013年簽約后，田薇很快就發(fā)現(xiàn)他所購買的華景家園不是史家小學(xué)的學(xué)區(qū)房。

　　2015年，華景家園被劃入2.6公里之外的一家廠辦學(xué)校，“我們也找過開發(fā)商，開發(fā)商說因為和史家小學(xué)通州分校沒談妥，費(fèi)用太高。”此后每年5、6月份，田薇都要和鄰居們一塊找說法，但現(xiàn)實(shí)并沒有改變。

　　背后的共建費(fèi)

　　田薇所說的“費(fèi)用太高沒有談妥”中的費(fèi)用指的是共建費(fèi)，華景家園一位客服人員表示，想要成為好學(xué)校的學(xué)區(qū)房，開發(fā)商需要交納一筆共建費(fèi)給學(xué)校，“2011年、2012年的時候，開發(fā)商方面與學(xué)校就學(xué)區(qū)問題談過，因為費(fèi)用太高就放棄了。”

　　無獨(dú)有偶，據(jù)吳恒介紹，銷售人員私下透露，原計劃開發(fā)商為人大附中豐臺學(xué)校提供土地和一部分費(fèi)用換取一定學(xué)區(qū)名額，但由于開發(fā)商南宮恒業(yè)是集體企業(yè)，類似支出存在較大風(fēng)險，“總之開發(fā)商沒有出這筆錢，所以沒能把學(xué)區(qū)劃入。”

　　據(jù)北京一家有過與教育部“共建”經(jīng)歷的房企管理者介紹，一個新的項目交房入住后，原則上，政府會為小區(qū)配置相應(yīng)的學(xué)區(qū)和學(xué)校，但關(guān)于分配到哪所學(xué)校，“開發(fā)商在其中還是有一定操作空間的，一般都是給學(xué)校一筆費(fèi)用，或者蓋個樓，買一批教學(xué)設(shè)備，各種都有。”

　　具體方式上主要有兩種，第一種，由政府或者開發(fā)商為項目引入一家新建學(xué)校，“這個很普遍，有的項目周邊沒有學(xué)校，就需要新建，前期就需要和政府、學(xué)校談好，一般都是由開發(fā)商承擔(dān)建設(shè)等成本，政府和學(xué)校負(fù)責(zé)具體引入師資等工作。”

　　第二種，一個新建小區(qū)想要劃入已有的學(xué)校片區(qū)內(nèi)，尤其是競爭較為激烈時，通常需要交納一定的費(fèi)用或者改善學(xué)校的教學(xué)條件等，“一般都是給錢，也就是所謂的共建費(fèi)，具體費(fèi)用不等，幾十萬、幾百萬、上千萬的都有可能。”

　　在北京等城市，共建學(xué)校并不是一個陌生概念，一些機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、央企等部門都有不同的共建學(xué)校，比如北京二中一直就是外交部的共建學(xué)校，2017年北京二中高中招生中，還專門保留35人的外交部子女班。

　　共建分為小共建和大共建，小共建學(xué)校一般為共建單位有深度合作，單位子女可以全部進(jìn)入共建學(xué)校；大共建指共建學(xué)校為共建單位保留一定入學(xué)名額，共建單位子女通過參與內(nèi)部競爭獲得入學(xué)資格。

　　開發(fā)商共建學(xué)校更多是一種商業(yè)考量，對于開發(fā)商而言，成為名校學(xué)區(qū)房對銷售價格、小區(qū)價值和品牌都能帶來有利影響；對于學(xué)校來說，可以通過共建費(fèi)改善學(xué)校條件、教學(xué)設(shè)備和提高職教人員的福利待遇。

　　轉(zhuǎn)變出現(xiàn)在2014年04月18日，當(dāng)時，北京市教委在2014年義務(wù)教育入學(xué)政策新聞發(fā)布會上宣布，義務(wù)教育堅持免試就近原則，取消共建生。這意味著從2014年開始，北京義務(wù)教育階段原則上不存在共建生了。

　　而且隨著近年“多校劃片”范圍逐步擴(kuò)大，開發(fā)商的共建費(fèi)支出在預(yù)期上會打折扣，“說到底，劃分學(xué)區(qū)是政府的事，你開發(fā)商不能左右，你即便花錢了，也不能保證小區(qū)所有的學(xué)生都能上這所重點(diǎn)學(xué)校。”

　　根源在資源失衡

　　從廣義上而言，北京幾乎所有住宅都具備入學(xué)資格，都可以稱之為學(xué)區(qū)房；不過，人們通常稱的學(xué)區(qū)房更多指具備重點(diǎn)中小學(xué)入學(xué)資格的小區(qū)房產(chǎn)。

　　2007年對于北京義務(wù)教育是一個重要的年份，這一年，北京義務(wù)教育大門正式向非京籍學(xué)生敞開，使得北京從改革開放以來逐步改善的教育資源短缺情況進(jìn)一步趨于緊張。

　　以小學(xué)為例，北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從1995年到2006年，北京市小學(xué)數(shù)量從2867所減少到1310所，減少一半；小學(xué)在校生人數(shù)從10萬人減少至4.7萬人，學(xué)校減少幅度與在校生減少幅度基本相當(dāng)。

　　從1995年到2006年期間，北京小學(xué)在校生數(shù)量基本以每五年減少3萬人的速度遞減，但師資緊張得到進(jìn)一步緩建，在學(xué)生與專職教師比例上，從1978年的20.7逐步減少至1995年的16.5、2006年的9.8。

　　從2007年開始，雖然學(xué)校數(shù)量仍在減少，但在校生數(shù)量開始急劇上升。到2010年，北京小學(xué)數(shù)量減少了14.9%，小學(xué)占地面積減少了12.5%。但在校生人數(shù)增長至6.5萬人，較2006年增長38%。同期，北京小學(xué)專職教師人數(shù)僅增加了2.6%。

　　這意味著，在向非京籍學(xué)生敞開入學(xué)大門后，在校生源迅速增長過程中，北京市師資力量等教育資源并沒有進(jìn)行相應(yīng)提升，導(dǎo)致教育資源進(jìn)一步緊張，學(xué)生與專職教師比例從9.8攀升至13.2%。

　　從2010年到2015年五年間，北京小學(xué)在校生數(shù)量增長了30.2%，專職小學(xué)教師數(shù)量增長了11.6%，小學(xué)占地面積增長了11.2%。北京市小學(xué)教育資源緊程度張進(jìn)一步加劇，學(xué)生和專職教師比例也擴(kuò)大至14.3，退回至2000年前的水平。

　　一方面是教育資源逐年緊張，另一方面分布也不均衡。其中西城、東城和海淀三區(qū)集中北京市6成左右的重點(diǎn)學(xué)校，如果再加上朝陽區(qū)，占比超過7成，也使得這些區(qū)域?qū)W區(qū)房爭奪格外激烈。

　　不過，這一局面正在逐步改善，北京市十三五規(guī)劃顯示，未來北京市將繼續(xù)擴(kuò)大義務(wù)教育資源整合，優(yōu)化義務(wù)教育資源布局，“支持推進(jìn)集團(tuán)化辦學(xué)、學(xué)區(qū)制改革、教育集群發(fā)展和九年一貫制辦學(xué)探索。”