成交量由3月的25952套跌至6月的10264套，品牌中介門店布局收縮，兩成經(jīng)紀(jì)人離職

　　對(duì)于今年的二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是戲劇性的半年。不僅成交量超過(guò)一手房，而且從年初的量?jī)r(jià)持續(xù)高位，到“3·17”樓市新政后的量跌價(jià)穩(wěn)，北京二手房市場(chǎng)中的買賣雙方和中介都遭遇了各種故事性的轉(zhuǎn)折。連夜排隊(duì)排號(hào)過(guò)戶、半夜搶看房源、月入過(guò)10萬(wàn)……伴隨著二手房市場(chǎng)熱度退潮，中介經(jīng)紀(jì)人這樣的生活狀態(tài)也在漸漸轉(zhuǎn)變。休養(yǎng)生息、苦練內(nèi)功，實(shí)際上不僅僅是經(jīng)紀(jì)人，面對(duì)日益加強(qiáng)的行業(yè)監(jiān)管，在市場(chǎng)淡季整個(gè)中介行業(yè)都在進(jìn)行著業(yè)務(wù)調(diào)整，淡季蟄伏。

　　兩個(gè)月沒(méi)成交，從高提成到基本工資

　　“這兩個(gè)月一單都沒(méi)有成交。”勁松片區(qū)一中介門店經(jīng)紀(jì)人小王回憶，去年年底到新政前一直都是連軸轉(zhuǎn)的狀態(tài)，“有時(shí)候?yàn)榱藥Э蛻魮尩揭惶缀线m房源，晚上十點(diǎn)多還在協(xié)調(diào)價(jià)格，晚一步房子可能給別人了”。

　　“尤其是新政前的小一個(gè)月，因?yàn)橛幸鲂抡叩膫髀劊蛻舸蠖嗪芙箲]，對(duì)我們也催得緊。”小王的工作狀態(tài)從三月中旬開始發(fā)生了變化。“新政出來(lái)后，大多數(shù)客戶都是咨詢多了多少首付，客戶購(gòu)房意愿越來(lái)越少。”小王表示，客戶意向發(fā)生轉(zhuǎn)變后，對(duì)于有意向的客戶，他依舊會(huì)持續(xù)給他們推薦房源，預(yù)約看房時(shí)間，“但不少人都表示再看看”。

　　其實(shí)不僅是小王，他們門店最近兩個(gè)月實(shí)際上僅成交了一套房源。“店里業(yè)績(jī)不行，最近聯(lián)系客戶時(shí)店長(zhǎng)經(jīng)常親自上陣。”小王介紹。

　　而另一方面，由于成交受限，經(jīng)紀(jì)人的收入也明顯縮水。據(jù)小王介紹，片區(qū)里成交熱火朝天的時(shí)候，業(yè)績(jī)好的同事一個(gè)月收入能達(dá)到10萬(wàn)甚至更高，“可現(xiàn)在只能靠基本工資”。眾所周知，中介經(jīng)紀(jì)人的收入主要就是提成，基本工資相對(duì)較低。像小王這樣工作三年多的資歷，基本工資到手也就在三四千塊錢。

　　小王的經(jīng)歷實(shí)際上只是整個(gè)行業(yè)的一個(gè)縮影。根據(jù)云房數(shù)據(jù)、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的5月北京房產(chǎn)中介成交報(bào)告，總共1萬(wàn)余套二手房成交中，通過(guò)中介公司進(jìn)行的為8215套。截至5月31日，北京市備案中介機(jī)構(gòu)數(shù)量達(dá)到3234家，其中僅有375家中介機(jī)構(gòu)在5月份有二手住宅交易記錄，占比僅為11.59%。也就是說(shuō)，近9成的中介都面臨零成交。

　　關(guān)店、離職，行業(yè)迎來(lái)降溫期

　　在整體成交下滑的同時(shí)，中介機(jī)構(gòu)的新增房源等各項(xiàng)指標(biāo)也在同步下滑。

　　根據(jù)鏈家研究院的《百日調(diào)控全景速覽》數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，“3·17”后北京鏈家百日成交量比調(diào)控前100天下降70%。前期堅(jiān)挺的價(jià)格也出現(xiàn)松動(dòng)，調(diào)控百日來(lái)均價(jià)比調(diào)控當(dāng)期下跌7.3%，之前價(jià)格較高的所謂“學(xué)區(qū)房”跌幅超過(guò)8%。調(diào)控后客戶的成交周期明顯延長(zhǎng)(目前的成交周期長(zhǎng)于2個(gè)月，調(diào)控前僅為40天左右)。客戶議價(jià)空間持續(xù)走高，達(dá)到2016年以來(lái)的最高點(diǎn)。

　　1萬(wàn)套成交量是北京二手房中介平穩(wěn)生存的紅線，這是行業(yè)內(nèi)不成文的規(guī)則。一旦成交量低于這條紅線，行業(yè)的閉店和離職潮就會(huì)陸續(xù)來(lái)臨。

　　“基本工資的一半都交了房租，加上吃吃喝喝這些日常開銷，一個(gè)月下來(lái)剩不了多少錢。”成交下滑后談起收入，小王沒(méi)什么底氣地說(shuō)道，不過(guò)這種狀態(tài)已經(jīng)在兩年前經(jīng)歷過(guò)一次。他也坦言，鄰近區(qū)域有門店已經(jīng)關(guān)門，熟識(shí)的同事也有辭職轉(zhuǎn)行的。

　　而根據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)的數(shù)據(jù)估算，北京10萬(wàn)中介經(jīng)紀(jì)人中，大約已有20%離開。經(jīng)紀(jì)人離職背后，實(shí)則是中介門店布局收縮。

　　有媒體估算，因?yàn)橹卫聿饓Υ蚨春瓦`規(guī)代理等原因，北京至少已經(jīng)有幾百家中介關(guān)店。

　　一位行業(yè)觀察者表示，中介在旺季擴(kuò)張的門店，在最近一定會(huì)經(jīng)歷優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。

　　“之前公司在附近布局了三個(gè)門店，最近撤掉一家店，留下的經(jīng)紀(jì)人就分流到剩余的兩家店去。不過(guò)最近因?yàn)槭袌?chǎng)不好，最近兩個(gè)月兩個(gè)門店一共成交了一套房，不知道以后門店會(huì)不會(huì)繼續(xù)收縮。”東城區(qū)一中介門店經(jīng)紀(jì)人告訴記者。

　　而在望京、天通苑等中介門店集中區(qū)域，中介門店擴(kuò)張和收縮的周期循環(huán)已經(jīng)成為一種慣例。天通苑地區(qū)一位中介經(jīng)紀(jì)人回憶，區(qū)域內(nèi)中介門店最多時(shí)，小區(qū)一棟樓的底商將近一半都是二手房中介門店，而現(xiàn)在基本上只剩下大型品牌中介的門店。“現(xiàn)在仍然有一些小中介會(huì)通過(guò)在社區(qū)門前張貼、擺放招牌來(lái)吸引客戶，但主要還是靠租賃業(yè)務(wù)。”

　　監(jiān)管加強(qiáng)，行業(yè)苦練內(nèi)功

　　在市場(chǎng)降溫的同時(shí)，嚴(yán)格的行業(yè)監(jiān)管也在強(qiáng)勢(shì)展開。

　　與“3·17”樓市新政一同到來(lái)的，是北京房地產(chǎn)中介市場(chǎng)執(zhí)法行動(dòng)的持續(xù)開展。3月22日，“3·17”認(rèn)房認(rèn)貸新政實(shí)施的第五天，北京市住建委曾對(duì)138個(gè)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門店進(jìn)行了檢查。在此次執(zhí)法檢查中，11家房地產(chǎn)中介門店因異地經(jīng)營(yíng)、無(wú)照經(jīng)營(yíng)等違法違規(guī)行為被注銷備案、責(zé)令關(guān)停。此后，一些房產(chǎn)中介在西城區(qū)4個(gè)小區(qū)附近的10家中介門店也被查處。該10家門店因涉嫌“天價(jià)學(xué)區(qū)房”涉及的稅收繳納、違規(guī)代理、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，被責(zé)令停業(yè)整頓一個(gè)月。

　　監(jiān)管執(zhí)行到了5月初，北京市住建委披露，由于違規(guī)代理“商改住”、炒作“學(xué)區(qū)房”等原因，520家中介機(jī)構(gòu)及門店被查處，另有138家中介門店自行關(guān)停。

　　“旺季跑業(yè)績(jī)，淡季忙培訓(xùn)”，面對(duì)市場(chǎng)降溫和監(jiān)管加強(qiáng)，中介在布局調(diào)整的同時(shí)，也在轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)發(fā)力點(diǎn)。

　　作為北京占據(jù)大量市場(chǎng)份額的經(jīng)紀(jì)公司鏈家，在最近持續(xù)發(fā)布與租賃、旅居業(yè)務(wù)相關(guān)的報(bào)告，顯示出對(duì)租賃、旅居市場(chǎng)的關(guān)注。

　　“買賣業(yè)績(jī)下來(lái)了，正好趕上租賃旺季，也算有的忙。”方莊區(qū)域一位經(jīng)紀(jì)人介紹，一般租賃業(yè)務(wù)大都是委派給新人，以便了解區(qū)域情況，不過(guò)在淡季也是增加收入的方式。

　　月度成交量猶坐“過(guò)山車”

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年上半年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量約8.7萬(wàn)套，環(huán)比2016年下半年減少36.5%，同比2016年上半年減少35.8%，北京二手房網(wǎng)簽量結(jié)束了自2014年上半年以來(lái)，連續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

　　在年初臨近春節(jié)的1、2月，北京二手房成交呈現(xiàn)出小幅下滑趨勢(shì)。在春節(jié)后市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇，二手房成交出現(xiàn)了翻倍增長(zhǎng)。但隨著“3·17”新政公布，二手房成交量即刻急轉(zhuǎn)直下，直至6月份跌至萬(wàn)套左右。以3月下半月一系列樓市調(diào)控政策的出臺(tái)為分水嶺，樓市經(jīng)歷了一輪過(guò)山車式的大起大落。

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月份下半月樓市調(diào)控政策從緊從嚴(yán)后，二季度北京二手房交易量斷崖式持續(xù)回落，與新政前的交易量相比，跌幅達(dá)7成左右，目前日均網(wǎng)簽量不足300套，6月全月網(wǎng)簽量為10264套，北京二手房市場(chǎng)交易量已經(jīng)跌近谷底，房?jī)r(jià)也由區(qū)域性回落，逐步轉(zhuǎn)為普遍回落。在機(jī)構(gòu)看來(lái)，預(yù)計(jì)未來(lái)北京二手房網(wǎng)簽量跌幅將逐步減少、企穩(wěn)，并持續(xù)在低位徘徊。

　　本版采寫/新京報(bào)記者 方王洋