銷售人員為購房者介紹房源。南方日報記者 孫俊杰 攝

　　■樓市熱點

　　自今年1月20日，中海地產(chǎn)集團有限公司以292284萬元和配建36450平方米的條件拿下鳳崗鎮(zhèn)官井頭村7.3萬平方米的地塊后，東莞已經(jīng)連續(xù)數(shù)月沒有住宅用地供應了，而這一狀況將得到緩解。

　　本周，東莞國土局在官網(wǎng)上公布《東莞市2017年度國有建設用地供應計劃》（以下簡稱《計劃》）?！队媱潯凤@示，今年東莞市國有建設用地供應計劃指標為1194.2325公頃，其中存量建設用地1087.7164公頃，新增建設用地106.5161公頃。其中，計劃供應商服用地39.2482公頃，住宅用地332.7551公頃。

　　業(yè)內人士認為，土地供應的節(jié)奏將會改變未來東莞房地產(chǎn)開發(fā)的布局以及市民置業(yè)的格局，未來供應量充足的區(qū)域將會成為房企開發(fā)的熱門區(qū)域。

　　1 茶山住宅用地供應面積最大

　　東莞住宅用地市場已經(jīng)連續(xù)四個多月斷供，呈現(xiàn)土地供應緊張的局面。但是，這一局面或將從這個月開始得到改善。

　　從6月起，東莞就會有住宅用地掛牌入市。根據(jù)東莞市國土局公布的《東莞市2017年度國有商服用地供應計劃宗地表》，根據(jù)預計的土地出讓時間，6月常平鎮(zhèn)橫江廈村有2宗住宅地塊擬通過掛牌方式出讓，大朗鎮(zhèn)巷頭社區(qū)也有一宗商住用地擬通過招拍掛方式出讓。

　　從今年第四季度開始，住宅、商住用地將集中入市。第四季度預計入市的商住和住宅地塊，包括10月的16宗，11月的10宗和12月的30宗。其中這些土地來源均為存量土地，大部分擬將以掛牌及招拍掛的供地方式為主。

　　從供應布局來看，茶山、虎門、黃江、麻涌將有大量的住宅用地供應。其中，茶山的住宅用地供應面積最大，為43.5839公頃；其次是麻涌，有35.2889公頃；再者是虎門，有30.6810公頃。同時，莞城、橫瀝、洪梅、南城、企石、石碣、望牛墩在今年內均無住宅用地供應。

　　業(yè)內人士認為，茶山的住宅用地供應面積最大，意味著隨著地鐵的開通，新的居住板塊已經(jīng)形成。好幾年前，位于大石龍片區(qū)的茶山鎮(zhèn)就已經(jīng)備受開發(fā)商關注，而隨著地鐵的開通，茶山的樓市發(fā)展進入了快車道。數(shù)據(jù)顯示，2016年大石龍片區(qū)總供應量約為117萬平方米，同比增加了近10萬平方米。其中，茶山供應量約為49.49萬平方米，位居片區(qū)供應量之首。

　　今年下半年，茶山鎮(zhèn)入市的樓盤明顯增多，分別有納帕溪谷二期、保利錦城、魯能鉑悅花園、時代水岸花園、富盈松湖公館等，大品牌房企的進駐將會進一步激活茶山的房地產(chǎn)市場。

　　而根據(jù)市國土局本月公布的中期住宅用地供應計劃，從今起四年，東莞住宅供應用地總供應達到1700.1207公頃，計劃每年住宅用地供應在325公頃以上。其中，2018年預計供應339.8445公頃，2019年為331.8523公頃，2020年為325.1576公頃，2021年為357.5308公頃。

　　市國土局表示，建設用地供應計劃以優(yōu)化總體布局、突出區(qū)域特色為導向，實施區(qū)域協(xié)調發(fā)展戰(zhàn)略、開啟產(chǎn)業(yè)地區(qū)布局新篇章，統(tǒng)籌安排各類建設用地供應。

　　在供應空間布局上，公共管理與公共服務用地等項目用地一般根據(jù)項目需要布局；而住宅用地、商服用地、工礦倉儲用地供應是根據(jù)城市建設和經(jīng)濟社會發(fā)展趨勢布局。

　　2 限制高檔商品住房用地規(guī)模

　　據(jù)了解，未來東莞市國土局還將實施區(qū)域協(xié)調發(fā)展戰(zhàn)略，突破行政界限，跨鎮(zhèn)域整合產(chǎn)業(yè)、土地、基礎設施和公共服務等資源。

　　同時，加強山區(qū)片等東部各鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌規(guī)劃，探索設立高端先進制造業(yè)轉移園，加強與粵海和深圳的對接，強化產(chǎn)業(yè)合作和配套服務；探索打造珠江口東岸現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

　　《計劃》明確規(guī)劃了國有建設用地供應計劃的指標。指標顯示，東莞市2017年度國有建設用地供應總量中，工礦倉儲用地的計劃指標占比最大，其次為住宅用地。其中，計劃供應工礦倉儲用地608.3390公頃，占比50.94%；住宅用地332.7551公頃，占比27.86%；商服用地39.2482公頃，占計劃指標3.29%。

　　在國有工礦倉儲用地供應宗地表以及供應布局的明細表上顯示，產(chǎn)業(yè)用地項目多集中在沙田、常平、謝崗、清溪等鎮(zhèn)街。其中，沙田的工礦倉儲用地84.6664公頃，常平為56.2100公頃、謝崗為60.5035公頃、清溪37.4877公頃。

　　市國土局表示，今年在土地供應分配上，其新增用地指標70%將用于支持重大項目的建設，將優(yōu)先保障全市“三重”建設項目、重點項目、園區(qū)建設、民生工程等用地需求。同時，還要控制一般產(chǎn)業(yè)用地的規(guī)模，限制高檔商品住房用地規(guī)模。

　　此外，市國土局計劃每年預留5%新增建設用地指標支持成片更新改造。由此可見，推動“三舊”改造也將常態(tài)化、長期化，改造盤活已經(jīng)成為提高集約用地水平，探索組建城市更新和土地整備中心的重要方式。

　　由于開發(fā)強度大，東莞市區(qū)用地供應非常緊張。除萬江、東城以外，今年東城、莞城、南城的商服用地和住宅用地均無供應。其中，東城商服用地供應為零，住宅用地僅為4.2087公頃。萬江的商服用地供應僅1.7368公頃，住宅用地為2.6658公頃。

　　“三舊”改造已成為城區(qū)盤活用地的重要方式。東莞市國土局將堅持“嚴控總量、用好增量、盤活存量、提高質量”的指導思想，通過規(guī)模引導、布局優(yōu)化、標準控制、市場配置、盤活利用等手段，促進節(jié)約土地、減量用地、提升用地強度、優(yōu)化土地利用結構和布局、提高土地利用效率。

　　東莞市國土局今年在接受媒體群訪時表示，今后將重點推進連片組團式改造。目前，東城黃旗南片區(qū)，萬江龍灣濱江片區(qū)的連片改造已經(jīng)啟動。

　　據(jù)了解，未來還將計劃啟動東城烏石崗—石井片區(qū)、南城宏圖片區(qū)、南城東華片區(qū)、南城石鼓片區(qū)等連片組團式改造，逐步形成規(guī)模成片、公共優(yōu)先的改造空間格局，提高城市品質。

　　3 供應充足區(qū)域將成房企開發(fā)熱點

　　對于東莞今年的用地供應計劃，業(yè)內人士為記者進行了解讀。

　　東莞今年以來土地供應非常緊缺，商住地就只有鳳崗的一宗地入市，但土地需求很旺盛。東莞中原研究部研究主任葉海青說，很多品牌開發(fā)商和外來開發(fā)商都有意進入東莞，這些開發(fā)商也打算在這調控的周期完成投資戰(zhàn)略的布局，這使得供需兩方矛盾非常尖銳。

　　“從土地供應計劃來看，今年的土地供應計劃比去年并沒有明顯放量，且這種土地供應緊缺的局面會持續(xù)一段時間。土地供應緊張，尤其是一些開發(fā)已經(jīng)飽和的區(qū)域，土地供應的瓶頸，將會改變未來房地產(chǎn)開發(fā)的格局以及置業(yè)的格局。”她說。

　　葉海青認為，新一輪城鎮(zhèn)化是以城市群為發(fā)展主體，東莞過去的格局是鎮(zhèn)區(qū)分散，未來政府對城市區(qū)域整合統(tǒng)籌發(fā)展，片區(qū)整合是東莞城市發(fā)展的趨勢。而研究東莞最新六大片區(qū)的劃分可以發(fā)現(xiàn)，茶山、虎門、黃江、麻涌將有大量的住宅用地供應，茶山是屬于松山湖片區(qū)，虎門是濱海片區(qū)，黃江是東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，麻涌是水鄉(xiāng)片區(qū)。

　　“從商住地塊的供應量來看，今年各個片區(qū)都有一個區(qū)域的地塊供應量較多，這是滿足所在片區(qū)的房地產(chǎn)居住需求，而未來這些供應量活躍的區(qū)域將會是房企布局和開發(fā)的熱門區(qū)域。”葉海青說。

　　東莞天為地產(chǎn)研究中心市場研究總監(jiān)鄧詠玫說，在東莞新公布的發(fā)展規(guī)劃中，茶山鎮(zhèn)屬于松山湖-生態(tài)園片區(qū)，未來增加大量住宅供應用地，是因為松山湖生態(tài)園片區(qū)技術密集型產(chǎn)業(yè)眾多，人才認購住宅需求量增大；麻涌鎮(zhèn)屬于水鄉(xiāng)片區(qū)，西與廣州市區(qū)接壤，在廣州房價居高不下的情況下，麻涌鎮(zhèn)可以有效承接廣州潛在購房人群的需求。

　　“而虎門鎮(zhèn)臨近深圳寶安，深圳房價過高，大量人群急需在周邊找到自身經(jīng)濟狀況所能承受的住宅房源。故此三鎮(zhèn)在市政府的供應布局上來看，住宅用地供應面積最大。”鄧詠玫說。

　　在她看來，東莞未來幾年住宅供應用地總供應達到1700公頃，未來四年中計劃每年住宅用地供應在325公頃以上，每年逐年適量增加。這說明政府看好未來東莞人對住房的需求，所以對住宅用地供應會逐漸放開。