人民網北京4月28日電 (余燕明)位于北京海淀區的金隅·金玉府項目(備案名：山樾嘉園)銷售單價已經越過8萬元/平方米，最近一期項目預售許可備案均價接近7.5萬元/平方米，銷售殆盡。

金隅·金玉府計劃在接下來的5月初加推房源，新增4棟樓共計229套房源，這已經是項目第3次加推，之后還會有最后一期項目房源面市。

金隅嘉業之所以能夠獲得金玉府項目開發權，得益于其股東北京市國有企業金隅集團遺留的大量工業用地，土地變性住宅用地后建成保障房及商品住宅。

北京市從2012年開始引導鼓勵市屬國有企業盤活自有存量土地，用于增加自住型商品房及保障性住房供應，這些存量的工業用地和倉儲用地變更土地性質以后，除了建設部分自住房及保障房，國土部門也允許開發企業夾帶配套商品房。

據人民網記者了解，金玉府所屬地塊位于原海淀區田村山西郊砂石廠西地塊，這是一塊保障性住房用地，配建商品房及公建。地塊內共建設24棟住宅，總計5702戶，其中公租房5000戶，商品房702戶。

人民網記者從北京市國土部門一位人士處獲悉，金隅·金玉府項目所屬“西郊砂石廠西地塊”原用地性質是工業用地，土地使用權人是北京西砂資產經營有限公司，這是金隅集團名下一間附屬公司，拆遷前，地塊附著建筑物是北京金隅混凝土有限公司田村站和攪拌樓。

“西郊砂石廠西地塊內的建筑物都拆除以后，工業用地性質調整為居住用地，建成保障房及商品房。”這位北京市國土部門人士告訴人民網記者，負責西郊砂石廠西地塊一級開發的項目方是北京西砂資產經營有限公司。

人民網記者也從金隅股份(股份代碼：02009.HK)過往公告內容查詢到，2015年12月底，北京西砂資產經營有限公司與北京金隅混凝土有限公司簽訂了搬遷補償協議，北京金隅混凝土公司終止與北京西砂的租賃協議，配合拆除并遷出在項目土地上的多項物業，之后交付給北京西砂，北京西砂向北京金隅混凝土公司支付9493萬元搬遷補償費。

金隅嘉業在2013年底以招標出讓的方式約7.1億元底價獲得了海淀區田村山(西郊砂石廠西地塊)保障性住房項目用地(配建商品房及公建)的土地開發權，但公司其實在2013年10月份已經取得西郊砂石廠西地塊保障房部分住宅用地的預審批復。

人民網記者查詢地塊文件得知，西郊砂石廠西地塊地上建筑面積25.52萬平方米，住宅面積超過22萬平方米，其中公租房建筑面積12.75萬平方米，商品房建筑面積9.3萬平方米，另有1萬平方米配套商業。

如果將7.1億元全部地價分攤至商品房及配套商業面積，金隅嘉業取得西郊砂石廠西地塊的樓面價也不到7000元/平方米。另據北京市國土部門人士告訴人民網記者，海淀區田村山(西郊砂石廠西地塊)保障性住房項目總投資約15.3億元。

根據北京市住建委網站預售項目備案，金隅·金玉府已簽約287套房源成交均價接近6萬元/平方米，最近一期房源成交均價則超過7.2萬元/平方米，保守按照項目清盤后整體成交均價7.5萬元/平方米計算，金玉府702套商品房及配套商業總貨值將接近77.7億元，近11倍于7.1億元地價。

金隅股份2016年保障房銷售收入超過10億元，毛利率為負，但是在2015年和2014年，公司保障房銷售收入分別達到17.5億元和39億元，毛利率分別為33%和22%。

當時金隅股份也對一些投資者解釋，公司保障房項目之所以能夠取得較高毛利率，一是開發建設保障房經驗比較豐富，二是金隅主要依靠工業用地轉作保障房開發用地，土地成本較低。

過去數年間，金隅股份都在利用集團的工業用地轉作保障房用地，其中金隅嘉業陸續推出的金隅·匯星苑自住型商品房項目，其前身是朝陽區高井星牌建材廠，地塊性質調整后由金隅嘉業以底價投標競得;金隅·匯景苑自住型商品房項目也是由工業用地變規調整而來，也由金隅嘉業投標底價競得。

據一些研究機構及金隅股份的報告披露，金隅股份在北京的工業用地面積約為700萬平方米，其中五環內約200萬平方米。

其中一家研究機構指出，考慮到北京的工地緊張以及部分工業用地位置較好，除了可以作為保障房開發以外，預計這些工業用地還可以用作商品房開發及持有型物業。這家機構在報告中按照自住型商品房開發的收益計算金隅股份工業用地價值，保守估計價值超過140億元。

上述北京市國土部門人士告訴人民網記者，金隅股份對集團的工業用地補交部分地價款以后，由國土部門審批將工業用地轉化為經營性建設用地，進行一級開發，由政府征用，補償給工業企業部分安置費及一定收益加成，隨后進入公開招拍掛階段，通常由提供自有用地的市屬國有企業投標底價競得。

“這些國有企業能夠同時得到一級開發與二級開發收益，尤其是二級開發建設部分保障房的同時，由于地價低廉，配建商品房利潤非常豐厚。”一位市場人士評價說。