人民網北京4月28日電(盧志坤) 近年來信貸環境的變化正促使房地產商尋求傳統融資渠道之外的替代方案，這或將帶動諸如商業地產抵押貸款支持證券(CMBS)等結構性金融工具的市場規模出現快速增長。

房地產服務機構仲量聯行認為，盡管資產證券化產品在中國剛剛起步，但其擁有巨大的發展潛力，有望成為中國開發商和資產持有人的主要融資選擇。

仲量聯行資深董事、中國研究部負責人周志鋒表示，資產證券化產品發行規模預計在幾年內爆發。

周志鋒說，如今詢問通過CMBS進行融資的商業地產物業持有者正在增多，從目前的發行勢頭來看，今年這一結構性融資產品的發行金額勢必大幅增長。

他補充說，僅今年兩單較大規模的CMBS籌集金額就達到了150億元，接近了去年全年的水平。而據券商等機構的反饋情況來看，目前正在準備的項目也較多。

作為一種結構化的融資工具，CMBS主要以商業地產為抵押，以相關商業房地產未來收入為主要償債本息來源的資產支持證券產品。其本質是一項債權類的投資工具。

將這些非流動性且回收周期較長的商業地產項目通過一定的手段把未來的預期收益部分提前兌現大大緩解了房地產商的資金壓力。其好處在于，CMBS的發行價格較低、流動性強、對母公司無追索權、釋放商業地產價值的同時保持資產控制權和未來增長潛力、以及資產負債表表外融資等。其較高的資產抵押率通常也可以幫助房地產商獲得更多的融資。

以去年中國金茂和高和資本聯合推出的首單在交易所掛牌的CMBS“高和招商-金茂凱晨專項資產管理計劃”為例，這只CMBS的發行規模為40.01億元，優先檔40億元，利率為3.3%，期限3年，次級檔100萬元由融資方認購。其還款的資金來源為底層資產的一棟位于北京核心區寫字樓未來數年的租金收入。

此類資產支持證券在近兩年的快速發展得益于監管層的政策松綁。隨著監管部門放松對這類結構型產品的銷售管制，資產支持證券在2015年起開始獲得較快發展。

仲量聯行的周志鋒稱，隨著信貸寬松的環境逐漸消逝，企業輕松融資或再融資的日子可能一去不復返了。

他說，尤其是中央政府可能會推出新一輪的緊縮政策，這將進一步加大企業融資難度，開發商和資產持有人為取得所需資金、降低融資成本，將需要將銀行貸款或公司債券等傳統融資方式與其它融資渠道多管齊下。

人民網記者基于Wind資訊匯總的數據顯示，截至4月26日，基于各類資產發起設立的資產支持證券的余額已經接近1.09萬億元。

不過，周志鋒指出，與美國等較為成熟的市場相比，中國當前的房地產抵押貸款支持證券的規模還顯得相形見絀。

據仲量聯行的數據顯示，CMBS作為美國商業地產項目最主要的融資方式，其去年的發行總額就達到了760億美元，占全球CMBS發行量的98%。

但他也表示，鑒于中國龐大的房地產市場規模以及銀行和開發商對另類融資渠道的需求，CMBS以及其他以房地產為基礎資產的證券化產品將日益走俏，今后幾年的發行量勢必將逐漸走高。