時隔2個多月，公募REITs再進一步。8月7日，證監(jiān)會發(fā)布《公開募集基礎設施證券投資基金指引》(以下簡稱《指引》)，標志著我國基礎設施領域公募REITs試點正式啟航。而此前國家發(fā)改委已下發(fā)REITs項目申報工作通知，意味著相關REITs項目進入申報階段。多家公募基金公司透露，已開始緊鑼密鼓地籌備REITs業(yè)務，爭取成為首批試點機構。

聚焦優(yōu)質基礎設施項目

相比征求意見稿，《指引》總體上有一定程度的放寬，對試點項目的要求和申報材料給予更為明確的操作指導。

從產品特征來看，根據《指引》，公募REITs是指具備以下特征的產品：80%以上基金資產投資于基礎設施資產支持證券(ABS)，并持有其全部份額;采取封閉式運作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

鵬華基金表示，此前征求意見稿中規(guī)定“80%以上基金資產持有單一基礎設施資產支持證券全部份額”，此次《指引》將公募基金投資ABS，由“一對一”改為“一對多”，在操作上增加了靈活度，使得后續(xù)擴募增發(fā)成為可能。

從運營期限來看，底層項目運營時間調整為“原則上不低于3年”。德邦基金總經理陳星德表示，如果嚴格按照先前征求意見稿的精神執(zhí)行，入池的基礎設施項目應運營3年及以上，這可能會使一些優(yōu)質的基礎設施類資產應用于REITs項目時受到限制。特別是倉儲物流、互聯(lián)網、數據中心等行業(yè)發(fā)展迅速、需求旺盛，在項目投入運營后可在短時間內進入成熟期，因此實踐中需要結合行業(yè)和項目特點，對穩(wěn)定運營的期限進行具體分析，不再一刀切，簡單地將3年運營期絕對化。

除了上述變化，相較于征求意見稿，《指引》有部分條款提出了更為明確、謹慎的要求。《指引》中新增兩項財務指標作為項目的準入門檻：一是近3年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正;二是預計未來3年凈現金流分派率(預計年度可分配現金流/目標不動產評估凈值)原則上不低于4%。

陳星德表示，增加這兩項財務指標作為項目的準入門檻主要考慮的是，公募REITs是以權益為導向，不同于債權投資的固定回報，也不存在抵質押或擔保等增信措施，基金投資人收益與項目預期現金流直接相關，因此公募REITs項目現金流的穩(wěn)定性對于投資者來說至關重要。但上述指標的增加對試點項目提出了更高的要求，縮小了市場可選項目的范圍。

兩類機構興趣濃厚

市場對公募REITs期待已久。

自4月30日公募REITs征求意見稿出臺后，不少公募基金公司即從業(yè)務培訓、項目調研、人才招募等多方面緊鑼密鼓地開展籌備工作。有公募人士提到，公司內部已做過好幾場培訓，以便于REITs業(yè)務的開展。據了解，有不少基金公司不惜代價，開出高薪吸引人才加入，以便快速組建相關團隊。

南方某公募人士表示，無論從REITs本身的發(fā)展前景，還是公司的產品線布局戰(zhàn)略來看，這類業(yè)務都值得重視，公司目前正爭取成為第一批REITs試點機構。

與部分公募機構溝通后發(fā)現，對公募REITs業(yè)務表示出強烈興趣的機構大致分為兩類：一是其母公司或者旗下資管子公司有REITs或類REITs業(yè)務的研究或實踐經驗，相關團隊將直接轉為負責該類項目。二是希望借助公募REITs實現彎道超車的中小基金公司，他們試圖通過打造精品化業(yè)務，走“專而美”的發(fā)展路線。

但值得注意的是，由于REITs本身有別于其他公募產品，公募管理人在管理過程中也面臨著諸多有待攻克的難關。

鵬華基金副總裁邢彪表示，REITs這一高度市場化的金融產品，與基礎設施這類具有公益性的準公共產品必然存在磨合、適應的過程，基礎設施REITs在逐步落地的過程中也面臨著諸多需要克服的困難。比如，絕大多數基礎設施資產為國有企業(yè)持有，在國資轉讓過程中涉及的交易、定價、程序相關問題，需要得到國資監(jiān)管部門的支持;還有在轉讓環(huán)節(jié)涉及的稅收問題，也需要得到稅政部門的支持;部分基礎設施資產的業(yè)務涉及民生利益，政府對于基礎設施服務的定價考慮了民生利益等外部性因素，如何平衡市場化收益及民生利益也將是個重大的課題;對于在國有體制內的基礎設施運營管理團隊，發(fā)行REITs后面臨公開的市場化考核，如何安排好考核與激勵機制，最大化地激發(fā)運營管理團隊的積極性也需要多維度的考量。