從5月6日起，北京適齡兒童將開始采集小學入學信息。今年“幼升小”，除近幾年一直明確的過道房、車庫房、空掛戶等均不得作為入學條件外，城六區更是通過明確“六年一學位”，實施“多校劃片”等措施，為“學區房”降溫。

“多校劃片”正式降臨北京西城區，這里是全北京教育資源最集中最優質的地方，意味著一套房鎖定一個學區的時代結束了，學區房價值面臨重估。

4月30日，北京市西城區教育委員會發布《關于西城區2020年義務教育階段入學工作的實施意見》，西城區將實行多校劃片入學，消息一出，引發震動。

文件中值得關注的內容包括：

(1)自2020年7月31日后，西城區購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

(2)自2020年起，西城區將對適齡兒童入學登記地址及就讀學校實施記錄，自該房產地址用于登記入學之年起，原則上六年內只提供一個登記入學學位(符合國家生育政策的除外)。

(3)自2020年7月31日后戶籍從本市其他區遷入西城區的適齡兒童申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

這意味著，繼海淀、東城、朝陽等教育大區之后，北京最后一個教育強區宣布實行多校劃片和六年一學位。北京對學區房真的要動真格了，靴子終于落地了!這對其他城市無疑將形成明顯的示范效應。

上千萬的學區房每天成交10套!

面對最后的“上車機會”，這些北京家長拼了

受此政策影響，學區房的行情像最近的天氣一樣火爆。一大批焦慮的家長在“五一”期間奔向了西城各個重點小學學區附近的房屋中介。

五一期間，北京有售價千萬的學區房，平均一天可以成交10套，可以說買房子堪比買白菜。而根據網上成交的數據顯示，2020年“五一”假期前三天，鏈家每日二手房成交量(北京地區)分別達到331套、376套、424套，1日-3日共成交1131套，而去年同期僅為341套，同比增長231.7%。

作為全國教育資源最集中的城市，北京的學區房從來不缺驚心動魄的案例，尤其是在義務教育資源頂級的西城。

《中國教育報》曾公布過一組數據顯示，2015年北京大概有16萬名兒童進行了小學入學信息采集。其中，京籍學生大概10萬名，非京籍大概6萬名，但東城、西城和海淀三個區口碑最好的25所小學，只能接收大概5000名學生。

深圳：優質學位房依舊火熱

近期，深圳優質學位房價格一路高歌。五一假期期間，證券時報記者在深圳羅湖的田貝、螺嶺和福田的百花片區調查時發現，前來看房的人很多，有中介表示自己一個下午就接待了五六波看房的客戶。“整個深圳市場，這幾年來優質學位房的價格漲幅最大，成交也旺。”在田貝四路從事中介工作的鐘經理告訴記者：“就拿附近的愉天小區為例，接近40年的樓齡，由于戶型面積小，帶深圳中學初中部和翠北小學雙優質學位，現在的成交價都超過了每平方米13萬元，去年這個時候也就每平方米不到9萬元。”鐘經理也表示，絕大多數剛需置業者為了使用學位，都會提前幾年都買，現在一些學位剛被使用過的房子也成為搶手貨。

記者在各大中介平臺查詢到，愉天小區在2012年時的成交價格在每平方米18000元左右。也就是說，僅僅8年的時間，這里的房子單價已經從不到兩萬元漲至13萬元。此外，同樣帶深圳中學初中部和翠北小學雙優質學位的周邊房源，多數房源的報價都已經達到每平方米10萬元。

據證券時報網報道，有房產中介表示，一旦有名校被劃入共享校區，而且以電腦派位方式有效執行入學政策，必然導致原學位房的價格下跌。不過，如果共享校區的另外幾所是普通學校，原名校學區房價格會下跌，另外兩所普通學校的房價則相應上升。所以，就目前情況來看，優質學位房的炒作仍然存在，但學區的梯度和價格或會以另一種方式呈現。“沒辦法，在很多人眼里，深圳的優質學位房就是硬通貨，周期上升時領漲、周期回落時抗跌。”

還要不要投資學位房?

這個問題，答案并非“是”和“否”如此涇渭分明。學位房到底還能不能投資，關鍵要看投資的是什么樣的學位房。

其一，投資單個學位房，不如投資擁有優質教育資源聚集的區域。要知道，優質教育資源往往都聚集于中心城區，每個城市都有自己的教育強區，這些區域名校云集。不管是單校劃片，還是多校劃片，都不會過度影響學區房的價值。

其二，在學區房選擇上，老破小優于老破大。許多老城區的舊房子，最大的價值就在于學位。買學區房投注的是優質學位溢價以及稀缺教育的升值空間，并非房子本身。相比于老破大，老破小反而是更具性價比的選擇。

其三，跟著白領和金領群體走。

一個地方的教育是否優質，與學校的底蘊有關，也與家長和社區的氛圍有關。白領和金領群體聚居之地，學區質量普遍存在向好的發展優勢。

所以，一些政務區或商務區的準學位房，性價比反而高過老城區的傳統學位房。

其四，擴大護城河，不要只盯學區房一個概念。無論是租售同權，還是多校劃片，都將是改革的大方向，學區房本身的溢價效應必然不及過去那么堅挺。

加上“六年一學位”甚至“九年一學位”的鎖定效應，學區房的流動性必然隨之收縮，這時單純只具備學區房概念的房子，抗風險能力就難以高估。

不確定性增加，沒有更深的護城河，就難以抵御市場風險。有學區，有交通，有商業乃至商務配套的資產，才能獲得更深的護城河。