為持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，近日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化商品住房預(yù)售許可辦理事項(xiàng)的通知(征求意見稿)》，面向社會(huì)公開征求意見。征求意見稿擬明確，允許一個(gè)施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)的可售住宅部分辦理兩次預(yù)售許可，且倉(cāng)儲(chǔ)、車位等部分可單獨(dú)申請(qǐng)預(yù)售，但需一次性報(bào)價(jià)。

近兩三年，隨著共有產(chǎn)權(quán)房、限競(jìng)房等一批可滿足“夾心層”住房需求的新房類型大量入市，關(guān)注新房的購(gòu)房人越來(lái)越多。新房銷售中，期房模式更為普遍。

這次調(diào)整的變化之一，是調(diào)整預(yù)售許可截止日期。征求意見稿提出，商品住房項(xiàng)目(含共有產(chǎn)權(quán)住房)預(yù)售許可截止日期調(diào)整為預(yù)售方案中確定的房屋交付日期，且應(yīng)與預(yù)售合同中約定的房屋交付日期一致。如在預(yù)售方案確定的房屋交付日期前，商品住房項(xiàng)目已辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，預(yù)售許可截止日期為不動(dòng)產(chǎn)首次登記日期。

變化之二，是對(duì)預(yù)售許可規(guī)模的調(diào)整。征求意見稿提出，新申請(qǐng)辦理預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，一個(gè)施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)的可售住宅部分可以申請(qǐng)辦理兩次預(yù)售許可，但最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元申請(qǐng)預(yù)售許可;施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)地上住宅已辦理兩次預(yù)售許可的，可售倉(cāng)儲(chǔ)、車位等部分可再辦理一次預(yù)售許可。

值得注意的是，無(wú)論是允許分兩次辦理商品房預(yù)售許可，還是允許車位單獨(dú)辦理一次預(yù)售許可，都不是開發(fā)商借機(jī)漲價(jià)的理由。征求意見稿最后提出，項(xiàng)目在首次辦理預(yù)售許可時(shí)，就要一次性申報(bào)施工證范圍內(nèi)全部可售住房、倉(cāng)儲(chǔ)、車位的銷售價(jià)格。同時(shí)，對(duì)此前已辦理過(guò)預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，一個(gè)施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)仍有未辦理預(yù)售的住房、倉(cāng)儲(chǔ)、車位等，滿足預(yù)售條件的，可以再辦理一次預(yù)售許可，但申報(bào)價(jià)格不得超過(guò)前期同品質(zhì)產(chǎn)品價(jià)格。

“這也是為防止開發(fā)商借兩次辦理預(yù)售許可分批漲價(jià)。”上述負(fù)責(zé)人表示，盡管將預(yù)售許可從一次調(diào)整為兩次，但調(diào)整后的要求仍然高于國(guó)家“商品房預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，且不得分層、分單元預(yù)售”的相關(guān)規(guī)定。

“此次調(diào)整，是市住建委在堅(jiān)持‘房住不炒’定位，落實(shí)城市調(diào)控主體責(zé)任，實(shí)現(xiàn)‘三穩(wěn)’目標(biāo)的基礎(chǔ)上，對(duì)商品住房辦理預(yù)售許可做出的優(yōu)化措施。”北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次征求意見稿主要優(yōu)化的是預(yù)售證執(zhí)行層面的一些具體規(guī)定，對(duì)辦理預(yù)售許可的其他法定條件、進(jìn)度要求、資金監(jiān)管等申請(qǐng)“門檻”沒(méi)有降低，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒(méi)有改變、調(diào)控力度沒(méi)有放松。

政策解讀

●預(yù)售許可截止日期同房屋交付日期

記者了解到，本市目前的規(guī)定是，商品住房預(yù)售許可截止日期是竣工之后4個(gè)月，預(yù)售證到期后，開發(fā)商不得再進(jìn)行預(yù)售。如繼續(xù)銷售，就需要項(xiàng)目取得房屋初始登記即大產(chǎn)權(quán)證后，申請(qǐng)辦理現(xiàn)房銷售備案。

“根據(jù)調(diào)查，實(shí)踐中，項(xiàng)目竣工到具備辦理大產(chǎn)權(quán)證條件的時(shí)間平均在12個(gè)月到18個(gè)月。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)趙秀池教授談到，這段銷售的“空窗期”，購(gòu)房人是無(wú)法辦理網(wǎng)簽手續(xù)的，但偶爾會(huì)有開發(fā)商“鉆空子”。此次將預(yù)售許可的截止日期調(diào)整，不再根據(jù)竣工日期來(lái)定，而是和合同約定的房屋交付日期一致，一方面可有效延長(zhǎng)預(yù)售期限，更便于購(gòu)房人簽約和企業(yè)組織銷售;另一方面，可避免可能出現(xiàn)的“無(wú)期限”預(yù)售和“辦證難”問(wèn)題，也規(guī)避開發(fā)商在銷售“空窗期”侵犯購(gòu)房者合法權(quán)益的可能。

●新建商品房可分兩次申請(qǐng)預(yù)售證

目前本市對(duì)于新建商品房項(xiàng)目的預(yù)售許可規(guī)則是：一個(gè)施工證對(duì)應(yīng)一個(gè)預(yù)售證。規(guī)模較大的項(xiàng)目，一個(gè)施工證范圍內(nèi)可能就有十幾棟樓。比如，4月1日獲批預(yù)售許可證的懷柔悅谷新城家園項(xiàng)目，一個(gè)預(yù)售證上就有10棟樓、1065套房源。“像這樣一次給十幾棟樓辦理預(yù)售，一來(lái)會(huì)導(dǎo)致部分區(qū)域供應(yīng)集中，二來(lái)也容易形成庫(kù)存積壓，造成開發(fā)商的資金壓力。”在趙秀池看來(lái)，一次變兩次，既有利于優(yōu)化區(qū)域住房供應(yīng)節(jié)奏，也有利于企業(yè)緩解資金壓力盡快復(fù)工復(fù)產(chǎn)。而允許倉(cāng)儲(chǔ)、車位等可售部分單獨(dú)辦理預(yù)售，更靈活，也能更好維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。(記者 趙瑩瑩)