在長(zhǎng)租公寓風(fēng)口下，行業(yè)洗牌也在同時(shí)進(jìn)行，隨著長(zhǎng)租公寓規(guī)模快速擴(kuò)張，提升長(zhǎng)租公寓的管理效率是一大關(guān)鍵。

從“房租抬升”風(fēng)波到自如的“甲醛門(mén)”，再到杭州“鼎家”“暴雷”，長(zhǎng)租公寓從各路資本追捧投資的“香餑餑”，一夜之間幾乎被貼上了妖魔化的標(biāo)簽，人們對(duì)其進(jìn)行了諸多解讀，其中，盈利難題、資本是否助推房租上漲、規(guī)模戰(zhàn)能否持續(xù)等成為爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

不靠“燒錢(qián)”能否活下去？

“我不建議去做長(zhǎng)租公寓，這個(gè)生意是虧的。”近日，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹的這一論斷引發(fā)行業(yè)一番探討。潘石屹直指長(zhǎng)租公寓盈利難的痛點(diǎn)，認(rèn)為做長(zhǎng)租公寓一定會(huì)有銀行貸款，其中利息按照銀行基準(zhǔn)利率是4.9%，用貸款建成公寓租出去，回報(bào)率最高超不過(guò)1%，租房?jī)r(jià)格再翻番還是虧本。

不過(guò)，和SOHO態(tài)度相反的，是以萬(wàn)科、龍湖為代表的房企。早在2014年，萬(wàn)科就開(kāi)始布局長(zhǎng)租公寓，今年上半年，萬(wàn)科將租賃住宅確立為核心業(yè)務(wù)之一;龍湖也將長(zhǎng)租公寓納入主營(yíng)業(yè)務(wù)。按計(jì)劃，今年龍湖旗下冠寓將累計(jì)實(shí)現(xiàn)65000間開(kāi)業(yè)量，至2020年，其單年的租金收入將達(dá)30億元。

從企業(yè)發(fā)展角度出發(fā)，恰如中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇在日前舉辦的2018中國(guó)長(zhǎng)租市場(chǎng)峰會(huì)上所言：“開(kāi)發(fā)商擁有團(tuán)隊(duì)、能力、品牌等儲(chǔ)備，將來(lái)市場(chǎng)真正由售轉(zhuǎn)租后，已經(jīng)有了準(zhǔn)備，不打無(wú)準(zhǔn)備之仗。”而從需求角度而言，在遠(yuǎn)洋邦舍常務(wù)副總經(jīng)理俞國(guó)泰看來(lái)，戶籍制度下更多農(nóng)村人口實(shí)現(xiàn)城市化，需要用市場(chǎng)化或保障性手段幫助他們解決居住問(wèn)題，因此，長(zhǎng)租市場(chǎng)潛力巨大。

在長(zhǎng)租公寓風(fēng)口下，殘酷的洗牌也在同時(shí)進(jìn)行。今年以來(lái)，已有好租好住、愛(ài)家愛(ài)公寓、長(zhǎng)沙優(yōu)租客、愷信亞洲、鼎家這五家分散式長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂引發(fā)運(yùn)營(yíng)危機(jī)，這使業(yè)界對(duì)長(zhǎng)租公寓是否能形成穩(wěn)定的盈利模式，不靠“燒錢(qián)”存活下去產(chǎn)生了質(zhì)疑。

實(shí)際上，潘石屹的此番表態(tài)，業(yè)界不乏認(rèn)同者。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷明確表示，如果拿地自持，未來(lái)10年長(zhǎng)租公寓都看不到盈利模式，“這不僅因?yàn)榈貎r(jià)太高，投資回報(bào)率甚至無(wú)法覆蓋資金成本，而且還沉淀了大量現(xiàn)金流，企業(yè)難以為繼。”

他同時(shí)指出，有些企業(yè)通過(guò)收購(gòu)爛尾樓、經(jīng)營(yíng)不善的辦公樓，將其改造成長(zhǎng)租公寓，獲得資產(chǎn)增值和租金溢價(jià)，但這種機(jī)會(huì)可遇不可求。而通過(guò)改造住房、劃小出租單元的方式，雖然可以獲得租金溢價(jià)，但也面臨著政策控租金的風(fēng)險(xiǎn)。

“長(zhǎng)租企業(yè)目前仍面臨普遍虧損的情況，盈利也只是個(gè)別門(mén)店，中短期內(nèi)仍然很難看到長(zhǎng)租企業(yè)盈利的明確路徑。”諸葛找房董事合伙人、COO徐瑞東告訴記者，長(zhǎng)租公寓前期投資大、資金回流慢，即使有發(fā)債等金融工具支持，短期也很難盈利。萬(wàn)科等品牌房企雖具備資金、人才、資源等優(yōu)勢(shì)，但也需要較長(zhǎng)時(shí)間的摸索。

不過(guò)，在一不愿意透露姓名的房企高層看來(lái)，若按現(xiàn)在的供地方式，即高價(jià)拿地做長(zhǎng)租公寓，想實(shí)現(xiàn)盈利較難，但城市更新的容量巨大，其中有不少機(jī)會(huì)，關(guān)鍵是用多少成本去做多大事，“能否盈利，完全是商業(yè)模式和管理效率的問(wèn)題，正確的商業(yè)模式和好的管理效率，相信可以實(shí)現(xiàn)盈利。”上述人士表示。

長(zhǎng)線穩(wěn)定資本才是正道

任何行業(yè)的發(fā)展，都離不開(kāi)資金的支持。記者注意到，目前長(zhǎng)租企業(yè)發(fā)債主要是地產(chǎn)背景的企業(yè)，而非地產(chǎn)背景的企業(yè)幾乎沒(méi)有涉及，即便發(fā)行ABS或類(lèi)REITs產(chǎn)品，也是極少數(shù)。

在何亮宇看來(lái)，長(zhǎng)租市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，離不開(kāi)適度創(chuàng)新的金融化，“要有金融支持，但要是適度的，不能過(guò)度。”

俞國(guó)泰亦認(rèn)為，長(zhǎng)租市場(chǎng)要發(fā)展，必然需要長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金，而且還要有相對(duì)回報(bào)率較低的資金來(lái)參與，“資本肯定都是逐利的，就看這個(gè)逐利放在什么時(shí)間兌現(xiàn)，或者它在安全和盈利上面怎么做取舍，這是資本參與長(zhǎng)租市場(chǎng)，最需要明確或界定的。”

何亮宇指出，資本介入長(zhǎng)租市場(chǎng)的方式主要有以下四種：一是直接入股;二是買(mǎi)資產(chǎn)，拿重資產(chǎn)成為產(chǎn)權(quán)所有人，或REITs投資人對(duì)外出租;三是以魔方為代表的ABS，用自己的系統(tǒng)，信用去借一筆ABS做擴(kuò)張安排;四是以自如、蛋殼為代表的租賃貸ABS，核心不是一筆租金的收益權(quán)和證券化，而是由此產(chǎn)生租金消費(fèi)貸的證券化。

針對(duì)資本推著機(jī)構(gòu)囤租待漲的傳言，何亮宇表示，資本方關(guān)心的核心問(wèn)題，是收到的房源能否盡快向市場(chǎng)投放，“囤兩個(gè)月才漲兩百元，但兩個(gè)月的機(jī)會(huì)成本損失可能是兩年才能掙回來(lái)。作為理智的成熟資本方，是非常關(guān)注空置率問(wèn)題。而會(huì)不會(huì)降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，那是另外一回事，要控制裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能出現(xiàn)甲醛等問(wèn)題。

值得注意的是，在長(zhǎng)租公寓盈利難的背景下，伴隨著長(zhǎng)租公寓激烈的競(jìng)爭(zhēng)和快速的發(fā)展，監(jiān)管壓力也隨之而來(lái)。

據(jù)上海證券交易披露的信息顯示，花樣年發(fā)行的一筆50億元非公開(kāi)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券在8月30日被“中止”，合生創(chuàng)展一筆100億元的住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券自7月2日至今也處于“中止”狀態(tài)。

記者注意到，在以租賃名義發(fā)行公司債的房企中，一些企業(yè)并未公開(kāi)披露公司是否涉足租賃業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)人士指出，在其他渠道被堵截之下，房企們紛紛借道“住房租賃”發(fā)債，這可能引起交易所等監(jiān)管部門(mén)的注意，以后對(duì)于此類(lèi)產(chǎn)品的發(fā)行審核會(huì)更加謹(jǐn)慎。

賺錢(qián)VS占位

不管是圈地需要，還是資本催生，很多企業(yè)還沒(méi)有梳理清晰，便開(kāi)始規(guī)模擴(kuò)張。問(wèn)題在于，在面臨盈利難，監(jiān)管壓力的背景下，長(zhǎng)租公寓的“規(guī)模戰(zhàn)”是否會(huì)停止?

出乎意料的是，在采訪中，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在當(dāng)前規(guī)模為王的共識(shí)下，長(zhǎng)租公寓規(guī)模擴(kuò)張的步伐雖會(huì)有所放緩，但不會(huì)停止。歐陽(yáng)捷給出的解釋在于：大企業(yè)資金相對(duì)充裕，長(zhǎng)租公寓投資相對(duì)較少，維持一定的規(guī)模擴(kuò)張不是很難，“雖然目前不賺錢(qián)，但現(xiàn)在不占位，未來(lái)可能就無(wú)位可占。”

不過(guò)，值得深思的是，隨著長(zhǎng)租公寓規(guī)模快速擴(kuò)張，管理半徑的擴(kuò)大，提升長(zhǎng)租公寓的管理效率，是一大關(guān)鍵。徐瑞東表示，管理人員的成長(zhǎng)和儲(chǔ)備的速度，很難跟上規(guī)模擴(kuò)張的速度。他同時(shí)指出，運(yùn)用工具提升管理效率是較可行的方法，在這一過(guò)程中，還需要特別重視客戶的資金安全問(wèn)題。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉在長(zhǎng)租市場(chǎng)峰會(huì)上就指出，長(zhǎng)租市場(chǎng)核心還在于，如何做好租賃企業(yè)應(yīng)做的事，如何去有效管理、控制風(fēng)險(xiǎn)，包括處理好租戶、業(yè)主以及承租房子間的關(guān)系，形成行為規(guī)范并用于行業(yè)自律。

事實(shí)上，長(zhǎng)租公寓仍處于產(chǎn)業(yè)鏈初期，仍需要各部門(mén)完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，“我們?cè)瓉?lái)是風(fēng)口上的豬，現(xiàn)在成為風(fēng)口上被烤的豬，很難受，我們還是乳豬，太小。”甘偉如此表示。