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融創632億元收購萬達酒店和文創項目，都含哪些項目？萬達出售這些資產后將用作什么？“接盤俠”632億元資金從何而來？事實上，融創的高杠桿擴張在業內備受質疑，目前已有多家機構指出融創高負債率可能存在風險。今年以來，已有多家券商先后給予融創“賣出”評級。
昨日一早被刷屏的消息無疑是萬達拋售酒店和文創項目這件事：融創以632億元價格收購萬達13個文旅項目和76個酒店的消息一經發出，便引發了業內的一陣驚呼。資本市場也隨之作出反應，萬達集團旗下“萬達酒店發展”股價一度拉升至155%，截至昨日收盤，“萬達酒店發展”收漲46.55%。
632億元交易包含哪些項目？
收購的13個文旅項目分別是西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目、合肥萬達文旅項目、哈爾濱萬達文旅項目、無錫萬達文旅項目、青島萬達文旅項目、廣州萬達文旅項目、成都萬達文旅項目、重慶萬達文旅項目、桂林萬達文旅項目、濟南萬達文旅項目、昆明萬達文旅項目、海口萬達文旅項目；酒店包括北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等。
根據雙方協議，萬達以注冊資本金的91%即295.75億元，將13個文旅項目的91%股權轉讓給融創，并由融創承擔項目的現有全部貸款。此外，融創房地產集團以335.95億元，收購萬達的76個酒店。
萬達發布的公告稱，雙方同意，交割后，文旅城仍用萬達品牌，其規劃、開發和運營仍由萬達管控。酒店交割后，管理仍按原合同執行至合同期屆滿。雙方還將在電影等多個領域進一步合作。雙方同意在7月31日前簽訂詳細協議，并盡快完成付款、資產及股權交割。
萬達出售資金將全部用于銀行還貸
萬達集團董事長王健林昨日對媒體表示，轉讓項目能大幅降低萬達商業的負債，并進一步實現輕資產化運營。王健林預計，交易完成兩年后，萬達商業租金等收入將超過地產收入。通過這次資產轉讓，萬達商業負債率將大幅下降，這次回收資金全部用于還貸，萬達商業計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款。
對于收購的資金問題，融創中國董事會主席孫宏斌昨日表示，交易涉及資金完全來自融創自有資金，截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現金。融創在今年上半年的銷售業績為1100多億元，全年銷售額將超過3000億元。
中國政法大學商學院院長、資本金融研究院院長劉紀鵬認為，此舉對萬達的戰略意義在于可以大幅降低萬達商業公司的負債率，盡管目前萬達商業公司的負債率并不高，仍在一個如此快速成長的商業地產公司的正常范圍內，但是面對緊縮的外部政治、經濟環境，通過這次資產轉讓，萬達商業的負債率將進一步大幅下降，也無疑將降低萬達集團整體的金融風險。
交易創內地房企并購最高資金紀錄
對于這筆收購，地產界人士、易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，后續從業務發展的角度看，實際上，雙方還是有很多新的合作機會，比如說電影產業等發展依然是有較大的想象空間。不排除后續萬達會通過融創實現與樂視等企業的合作。
中原地產首席分析師張大偉則認為，萬達轉讓非核心資產的主要目的應該和回A受挫有關，作為國內最大的商業地產公司，上個月債券出現恐慌性拋售，可能影響了流動性，也可能會對萬達未來融資和發債帶來負面影響，所以轉讓非核心資產對提高流動性有幫助。“這筆交易是內地房地產市場企業間并購的歷史最高金額，房地產企業從過去的拿地競爭發展到現在的企業之間股權兼并。”供圖/視覺中國
財經關注
融創“買買買”風險有多大
2016年至今，融創中國的“并購之舉”令人咋舌，其大舉拿地和并購引發了資本市場的關注，2016年7月以42億元收購萊蒙國際旗下物業；8月以20億元入股博鰲金灣；9月以40億元入股金科地產；137億購入聯想控股旗下41個公司相關股權及債權；11月以37億元入股嘉凱城青島項目；以138億元入股融科智地；今年1月以26億元入股鏈家6.25%股權；150億元投資樂視；今年5月12日，融創中國再以102.54億元，收購天津星耀80%股權及債權。5月31日，融創中國附屬公司21億元收購華城富麗60%股權及相關債權。到昨天的以632億元收購萬達89個項目，據北京青年報記者不完全統計，2016年至今，融創中國對外并購耗資已逾1300億元。
那么，融創中國“大舉并購”的錢都從哪里來？根據融創7月5日公布的半年銷售業績，融創中國上半年實現銷售額1118.4億元，在房企銷售排行榜上位列第七。昨天，融創中國董事會主席孫宏斌表示，交易涉及資金完全來自融創自有資金，截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現金。
但分析人士指出，這632億元雖是融創的自有資金，但只要穿透其資金來源，便可以發現這些資金絕大部分還是源于融創的借貸。
融創2016年年報顯示，截止到2016年12月30日，該公司借貸本息總額約1128億元。相對2015年底的418億元，增幅約170%。凈負債率高達121.5%；而2015年，其凈負債率為75.9%。而融創房地產集團2016年公司債受托管理事務顯示，截至2016年底，公司負債總額為2314.97億元，一年增長1666.4億元。同期，融創房地產集團總資產為2669.6億元，資產負債率為86.71%。此前的2015年，該數據為71.87%。
幾乎與“大舉并購”同步，融創的融資步伐也沒有停下。今年以來，便先后有榮享22號(融創團泊湖)信托、融創深圳債權投資信托、安泉109號融創申城信托、融創盈潤股權投資計劃先后成立發行，合計規模在30億元左右，這些信托資金使用方，均為融創系公司。
公司債方面，據融創房地產披露的情況顯示，截至今年6月底，僅其與控股子公司便對外發行了合計250億元的債券；融創中國則成功發行了225億元低成本境內公司債及ABS(資產證券化)。2017年6月26日，融創以一家全資子公司為借款主體，向工商銀行(亞洲)借款10億元，貸款期限36個月。
據了解，融創還于近日通過互聯網金融平臺“網金社”上發行了一款融資金額10億元的理財產品。國泰君安的托管報告顯示，截至今年4月30日，融創累計新增借款金額370.59億元。
融創的高杠桿擴張在業內備受質疑。目前已有多家機構指出融創高負債率可能存在風險。2017年以來，招商國際、中銀國際、SWS等券商先后給予融創“賣出”評級。2004年，孫宏斌“創立”的順馳地產名震江湖，成為中國規模最大的全國性房地產企業集團之一。為了達成業績目標，他高價搶地、快速開發、快速回款，順馳銷售額一度超越萬科。但由于銷售回款乏力，資金鏈跟不上而最終倒下。
有業內人士擔心，孫宏斌會不會重蹈當年的覆轍。也有人士認為，從資本層面看，融創今年股價累計上升接近150%，體現了資本市場對融創的運營模式的認可。本版文/本報記者 朱開云
